Pour chaque propriétaire, fixer le prix de location et les honoraires pour la propriété qu’il loue est une étape décisive, car elle affecte à la fois la rentabilité et l’attractivité des appartements en question. Seule la détermination du loyer de la manière la plus équitable, conformément à la loi, est parfois compliquée, en particulier en raison des règles régissant le loyer lors de la réinstallation. Découvrez immédiatement les possibilités d’y parvenir.
Plan de l'article
Fixez le prix des frais de location et de location pendant que vous êtes juste
En général , vous avez la liberté de fixer le prix de location de la propriété que vous location utilisez. Dans le cas d’un appartement qui n’a jamais été loué ou qui n’a pas été habité au cours des 18 derniers mois, le propriétaire est libre de décider personnellement du loyer qu’il voudrait demander à son locataire. Mais qui dit grande liberté a aussi une grande responsabilité : c’est à vous de fixer le prix le plus juste pour la propriété que vous louez, à savoir celle avec laquelle vous pouvez facilement trouver un locataire et en même temps assurer un retour rentable sur votre investissement immobilier.
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Par conséquent, si vous trouvez une pénurie de logements locatifs dans la zone où votre propriété est située, vous avez le droit d’exiger un loyer élevé pour profiter du fait que la demande est supérieure à l’offre. Néanmoins, nous devons vous avertir que cette stratégie n’est pas nécessairement payé, dans le vrai sens du terme. En fait, un loyer surestimé est susceptible de provoquer un loyer impayé, ce qui implique parfois une procédure longue et énergivore pour récupérer le montant dû par le locataire, sans oublier qu’il sera certainement difficile pour vous de garder vos locataires, qui vous quitterez vos locataires. Hébergement sans hésitation si vous trouvez des appartements avec des caractéristiques similaires, mais à un prix inférieur.
Après tout, vous pouvez être confronté à des périodes de vacance, c’est-à-dire une période de temps où le logement loué entre deux locataires est vide. Cependant, la vacance de location a un impact énorme sur la rentabilité d’un appartement loué. On estime qu’un mois sans locataires représente une perte moyenne de 8,33 % de revenu brut par an . Et c’est d’autant plus quand on obtient un revenu net sont intéressés en raison des frais fixes que le propriétaire doit continuer à payer (impôt foncier, entretien, frais de copropriété, emprunt, etc.).
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Plus précisément , la façon dont vous fixez le prix de location de votre maison dépend fortement du marché dans lequel vous vous trouvez. Vous devez essayer de vous conformer autant que possible aux tarifs facturés par les autres propriétaires pour vous assurer de trouver le locataire.
À cette fin, vous aurez beaucoup d’intérêt à consulter les inscriptions immobilières d’autres propriétaires et autres propriétés similaires pour déterminer où le prix de votre maison pourrait être comparé à eux. De plus, il est recommandé d’utiliser des simulateurs de location tels que le simulateur de location d’e-gérance pour déterminer le niveau de location pratiqué dans votre ville.
Plus précisément, plusieurs articles affectent le montant du loyer que vous devez définir :
- le superficie de la propriété (nombre de chambres, superficie) et son emplacement ;
- l’ état du logement et sa performance énergétique ;
- le « confort » de l’appartement (étage, présence d’un ascenseur ou d’un gardien, etc.)
- toutes les annexes (parking, cave, terrasse, jardin, etc.)
- En outre, le loyer pour un loyer meublé est plus élevé que celui d’un loyer vide.
Définir le prix du coût de location
Du côté des frais de location que tout propriétaire d’un loyer peut exiger du locataire, qui peut inclure, par exemple, la taxe sur l’élimination des déchets ménagers, les dépenses en consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.) ou le coût de l’entretien courant du logement, il est important de considérer le coût de l’entretien de routine de l’appartement, il est important de noter le coût de la location de définir le montant de ces frais à un, puis calculer les charges à payer pour les frais que le locataire doit payer chaque mois . Alors que ces frais de location varient en fonction de l’appartement, ils sont généralement les mêmes d’année en année.
Dans tous les cas, une fois par an, le propriétaire doit réglementer les frais de location au moyen d’un compte rendu détaillé de tous les frais de l’année écoulée afin de confirmer l’exactitude ou la non-nomination de son calcul. Si les charges payées par le locataire sont inférieures aux coûts réels engagés par le propriétaire, le locataire doit ajouter un supplément. Sinon, le propriétaire devra payer le trop-payé au locataire, qui a le droit de demander les documents des coûts engagés au cours de l’année . Il est donc de nouveau important d’être aussi juste que possible et tous les documents prouvant le montant des divers frais pour le logement loué.
Notez que le propriétaire dans une location meublée donnera à son locataire le paiement des frais sous la forme d’un paquet mensuel, après avoir évalué avec précision le montant des dépenses recouvrables. Dans ce cas, aucune régularisation n’est effectuée. En cas de montant beaucoup trop élevé, le locataire peut contacter le bailleur et demander le remboursement des frais déjà payés.
Pour rappel, les frais de location recouvrables sont les suivants :
- Services liés à l’utilisation des différents éléments de location (eau, électricité, chauffage, etc.)
- Coûts d’entretien de routine et petites réparations aux services publics (entretien et réparation des ascenseurs, consommation d’énergie commune en pièces, entretien des espaces extérieurs, etc.)
- les frais correspondants pour les services utilisés directement par le locataire (traitement des déchets ménagers, balayages, etc.).
Inversement, les honoraires du fiduciaire immobilier, le remplacement des boîtes aux lettres ou le nettoyage des graffitis dans les espaces publics, la livraison des façades, les coûts de dératisation et les coûts de surveillance et de surveillance ne font pas partie des frais de location éligibles.
Soyez prudent, vous le voyez, il est donc important de savoir comment calculer correctement le coût de location pour réclamer seulement ce qui est dû au locataire . La répartition des frais de location remboursables et des frais de location qui vous incombent est la clé pour déterminer correctement le prix de location de votre locataire.
Les règles pour la conception des loyers avec connaissance
Alors que la plupart des propriétaires sont maintenant en mesure de fixer librement le prix de location des appartements qu’ils ont loués, il convient de noter qu’il existe quelques exceptions importantes qui compliquent la tâche des propriétaires.
Cela est particulièrement vrai pour les appartements situés dans des zones tendues, pour lesquels le propriétaire a le propriétaire de la le loyer peut être fixé librement à la première location, mais l’interdiction doit augmenter le loyer en cas de changement de loyer . Il doit simplement offrir au locataire entrant le même loyer que celui payé par le locataire sortant. Cette mesure, introduite dans près de 1 150 villes des 28 grandes villes de la métropole, vise à freiner l’augmentation des loyers due à un fort déséquilibre entre la demande et l’offre locative. Pour savoir si votre logement est dans une zone tendue, un simulateur est disponible en ligne.
Notez que les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme sont des exceptions à la supervision locative. Ils font partie d’un équipement d’essai très spécial depuis plusieurs mois. Ceci est basé sur les loyers de référence définis par la réglementation préfecture , en fonction du type de location (vide ou meublé), de la taille de l’appartement et de la taille de l’appartement. date de construction de la propriété.
Par conséquent, le loyer fixe, même dans le cas d’un premier bail, ne peut dépasser le taux de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat et doit être considérablement renforcé dans ce dernier. Si l’appartement présente des caractéristiques spéciales (commodité, emplacement, etc.), le propriétaire peut demander un loyer supplémentaire, à condition que le loyer de base soit augmenté en dessous du loyer de référence.
En cas de non-respect de ces règles, tout propriétaire est exposé à un litige de la part du locataire, qui peut intenter une action en réduction de loyer.
Il convient de noter que les appartements, les appartements HLM approuvés par Anah, les appartements, les appartements, les appartements soumis à la loi de 1948, ou les locations touristiques et la sous-location ne sont pas affectés par des mesures de contrôle locatif.
En outre, de 2012 à 2020, il y avait une taxequi sous certaines conditions concernaient des appartements très petits (type de chambre de chambre). Avec le nom « Tax Apparu », il a dû être pris en compte par les propriétaires lors de la détermination du prix de location pour la location de micro-appartements. Cela s’appliquait aux loyers perçus annuellement et variaient de 10 à 40 % par mètre carré, selon le loyer. Les appartements étaient inquiets :
- d’ une surface habitable inférieure ou égale à 14 m² ;
- donnée sur location vide ou meublée pendant au moins 9 mois ;
- dont le loyer mensuel sans frais dépassait 42,47 euros par mètre carré en 2019 ;
- et se trouve dans la zone A ou A du dispositif scellier.
Si cette taxe a été supprimée, elle restera due pour les loyers perçus en 2019. Elle doit donc figurer dans votre déclaration de revenus pour 2020 si la situation vous concerne.
Comment pouvez-vous moderniser le loyer entre deux Atteindre les locataires ?
Comme vous l’avez dit plus haut, il est impossible pour un propriétaire disposant de biens immobiliers dans une zone tendue dans son ensemble de vérifier le prix de location de sa maison dans le cadre d’une relocalisation vers le haut. Il peut facilement le réviser en fonction de l’indexation, qui est produite à l’aide de l’indice trimestriel de référence des loyers publié par l’INSEE (IRL). À titre d’information, l’indice de référence locatif est calculé sur la base de la moyenne de l’année précédente de l’évolution des prix à la consommation à l’exclusion du tabac et des loyers. Il est présenté trimestriellement par l’INSEE et s’applique aux baux signés à cette date ou après cette date et automatiquement aux baux actuels .
Afin de calculer l’augmentation possible du loyer entre deux locataires dans des zones tendues, le propriétaire doit avoir trois éléments en particulier :
- le montant de la dernière demande Loyer ;
- le nouvel indice de référence pour le loyer (celui prévu dans le nouveau bail) ;
- l’ indice de référence locatif pour le même trimestre de l’année précédente.
Ils devront alors effectuer la facture suivante : loyer actuel × nouveau IRL/IRL du même trimestre de l’année précédente . Un simulateur est disponible en ligne pour faciliter le calcul.
Il est important de noter que si le loyer est rehaussé année après année, l’opération à effectuer est la même. Si vous voulez calculer l’augmentation d’un loyer indexé à cet égard, sachez que vous ne pouvez le faire qu’à tout anniversaire de signature du bail . Par exemple, un bail signé le 1er mars peut être réévalué le 1er mars de chaque année.
Cependant, il est possibled’éviter ce cadre en effectuant un travail approfondi dans votre propriété courir. Ainsi, les appartements qui ont été améliorés depuis le départ de l’ancien locataire (à l’exclusion des travaux d’économie d’énergie conduisant à une augmentation du loyer pour réduire les frais) ou la modernisation à des normes décentes d’au moins la moitié de la dernière année de location ne tombent pas dans le champ d’application du bail au moment de la réinstallation. Le propriétaire peut alors fixer le prix de location jusqu’à concurrence de 15 % du coût réel du travail, TVA comprise.
Outre le travail , le propriétaire peut également prendre une approche pour prouver que l’ancien loyer demandé a été considérablement sous-évalué. L’augmentation du loyer peut être de 50% de la différence entre :
- le montant du loyer déterminé par rapport aux loyers des appartements ayant des caractéristiques similaires à celles qu’il loue et est situé dans le même quartier ;
- et le dernier loyer donné au locataire précédent a été facturé et peut avoir été révisé dans l’IRL si cela n’avait pas été fait au cours des 12 derniers mois.
Dans deux cas, dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, le nouveau loyer ne doit en aucun cas dépasser le taux de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.
Si l’hébergement est vacant depuis plus de 18 mois , il ne sera plus soumis à la politique de location lors du déménagement et le propriétaire sera libre de fixer le prix de location, sauf dans le cas des villes de Paris et de la région Lille où le loyer de base a été fixé pour chaque locataire, doit se conformer au plafond fixé par la journée. le taux de référence majoré applicable à la signature du bail est fixé.
Après tout, le propriétaire peut être trouvé dans des zones non kémistes, principalement des petites et moyennes villes, des villages et des zones rurales, qui sont les il peut choisir ce qu’il a entre deux locataires, et donc opter pour une augmentation de loyer lors d’un déménagement, à condition que tous les éléments ci-dessus soient pris en compte afin de calculer le prix le plus précisément possible.
