Des professionnels découvrent parfois, au détour d’un renouvellement ou d’une révision de bail commercial, qu’ils doivent régler une taxe dont ils ignoraient jusqu’à l’existence. Ce n’est ni une erreur de calcul, ni un abus isolé : le partage des charges entre propriétaire et locataire, dans l’immobilier professionnel, ne suit pas toujours le schéma que l’on croit. La loi Pinel entend clarifier le jeu, mais dans la pratique, la frontière reste mouvante. Les tribunaux rappellent régulièrement une règle simple : sans accord explicite inscrit dans le bail, la taxe foncière n’est pas à la charge du locataire. Pourtant, sur le terrain, la réalité réserve encore quelques surprises.
Comprendre la taxe foncière et ses enjeux pour les occupants d’un bien
La taxe foncière revient chaque année hanter l’avis d’imposition du propriétaire. Impossible d’y échapper : posséder un appartement, une maison ou un local professionnel, c’est aussi composer avec ce prélèvement local. Les services fiscaux la calculent d’après la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement de 50 %, puis appliquent les taux votés par la commune et le département. Résultat : le montant varie du simple au triple selon la localisation, la surface ou la nature du bien.
Au-delà du simple règlement, cette taxe pèse sur la rentabilité d’un investissement. Elle influence la projection de rendement, la gestion des charges, la stabilité du portefeuille locatif. Pour l’occupant, saisir les rouages de la taxe foncière permet d’identifier là où il est possible de négocier, en particulier lors de la signature d’un bail professionnel.
Voici les points à retenir pour éviter les mauvaises surprises :
- La déclaration fiscale doit refléter précisément la situation au 1er janvier de l’année imposable.
- En cas de vente en cours d’année, c’est le propriétaire inscrit au 1er janvier qui reste tenu de régler la taxe foncière.
- La taxe foncière ne se confond pas avec la taxe d’habitation : la première concerne le propriétaire, la seconde l’occupant du logement (résidence secondaire ou local vacant inclus), même si la taxe d’habitation principale a disparu pour la plupart des ménages.
La loi rappelle au propriétaire ses devoirs envers la collectivité. Mais pour les locaux commerciaux, rien n’empêche de transférer cette charge au locataire, à condition de le prévoir expressément au contrat. Ce jeu de piste fiscal alimente régulièrement les débats dans l’univers de l’immobilier professionnel.
Locataire ou propriétaire : qui règle la note ?
En matière de taxe foncière, le code général des impôts ne laisse planer aucun doute : le propriétaire du bien est seul redevable. L’administration fiscale envoie systématiquement la facture à celui qui détient le bien, que ce soit un particulier ou une société civile immobilière. L’occupant, même s’il loue les lieux toute l’année, n’est pas concerné par ce paiement.
Pour un bail d’habitation, la règle ne varie jamais. Le locataire n’a pas à rembourser la taxe foncière à son propriétaire, sauf exception : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), mentionnée sur l’avis d’imposition, peut s’ajouter aux charges locatives et être récupérée. Ce poste, et seulement celui-ci, peut légalement être réclamé à l’occupant.
Voici les principes incontournables à connaître :
- Le paiement de la taxe foncière revient toujours au propriétaire du bien.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être refacturée au locataire, sous réserve de sa mention dans le bail et la régularisation annuelle des charges.
En revanche, avec un bail commercial, la liberté contractuelle s’applique. Le partage de la taxe foncière entre propriétaire et locataire dépend de la volonté des parties : il faut que le contrat le prévoie, noir sur blanc. À défaut, la taxe reste du ressort du propriétaire.
Quant à la taxe d’habitation, elle ne s’applique plus à la résidence principale pour la plupart des ménages, mais reste en vigueur sur les résidences secondaires ou certains locaux inoccupés, à la charge de l’occupant.
La répartition de la taxe foncière dans un bail commercial : ce que prévoit la loi
Le bail commercial se distingue du bail d’habitation : ici, la taxe foncière n’est jamais attribuée d’office au locataire. Le cadre légal laisse le champ libre à la négociation, à condition que le contrat détaille précisément qui supporte la charge. Pas de clause, pas de transfert. Le législateur n’impose rien, n’interdit rien : tout repose sur ce qui est écrit dans le bail.
Depuis la loi Pinel de 2014, certaines dépenses (notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil) ne peuvent plus être imposées au locataire. Mais la taxe foncière, elle, peut lui être réclamée, si le texte du bail l’indique sans ambiguïté. Lors de la signature, chaque mot compte : un oubli, une formulation trop vague, et la charge reste côté propriétaire.
Les points suivants éclairent la marche à suivre :
- La répartition de la taxe foncière en bail commercial dépend du compromis trouvé entre les parties.
- Sans mention expresse dans le bail, la taxe reste du ressort du bailleur.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure souvent dans les charges récupérables, mais son inscription dans le contrat s’impose pour éviter toute contestation.
Les litiges sont fréquents, surtout lorsque la rédaction du bail manque de clarté. Une simple ligne mal tournée peut coûter cher : lors d’un renouvellement ou d’une cession, mieux vaut passer chaque clause fiscale au crible. En matière de locaux commerciaux, la précision contractuelle protège des mauvaises surprises.
Conseils pratiques pour bien gérer la taxe foncière dans votre contrat de location
Soigner la rédaction d’un contrat de location évite bien des déconvenues, surtout concernant la taxe foncière. Dès la première lecture, repérez chaque clause traitant des taxes et redevances. Vouloir faire supporter la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire ? Cela doit figurer explicitement dans le bail, quelle que soit la nature de la location : habitation, professionnel ou LMNP.
Ces précautions concrètes peuvent changer la donne :
- Demandez systématiquement au bailleur le dernier avis d’imposition pour évaluer le montant taxe foncière et anticiper une éventuelle refacturation.
- Vérifiez chaque année la régularisation des charges : seules les dépenses prévues par le bail peuvent être réclamées.
- En cas de travaux, clarifiez la part de chacun : certains investissements peuvent modifier la base d’imposition de la taxe foncière.
Le rôle de la déclaration fiscale
La déclaration d’impôt n’est pas un simple papier à remplir. Pour le propriétaire, elle garantit la juste affectation de la taxe. Pour le locataire, elle sert à contrôler que seuls les frais prévus par le bail lui sont demandés. En pratique, il vaut mieux conserver chaque justificatif de régularisation, et dialoguer avec le bailleur au moindre doute sur une ligne de charges.
Maîtriser les taxes et redevances dans un contrat de location, c’est affaire d’anticipation et de transparence. Relire le bail, clarifier les modalités, surveiller les évolutions réglementaires : c’est ainsi que l’on garde la main sur ses charges et que l’on évite les contentieux. À la fin, c’est la lecture attentive qui protège, bien plus que la confiance aveugle.
