1 800 euros. C’est le chiffre qui s’affiche sur votre fiche de paie, mais ce n’est pas forcément celui que la banque retiendra pour calculer votre capacité d’emprunt. Le montant du revenu déclaré ne correspond pas toujours à celui retenu lors de l’examen d’un dossier de prêt immobilier. Certaines primes, allocations ou revenus exceptionnels sont systématiquement exclus du calcul, tandis que d’autres, pourtant réguliers, subissent des abattements.
D’une banque à l’autre, la prise en compte des ressources diffère sensiblement, malgré l’existence de normes partagées. Ce filtrage strict vise à limiter les risques pour l’établissement prêteur et conditionne directement la capacité d’emprunt accordée. Les critères précis appliqués restent pourtant méconnus du grand public.
Comment les banques évaluent votre revenu lors d’une demande de prêt immobilier
Dans le domaine du crédit immobilier, chaque détail compte. Pour décider du montant de revenu considéré, la banque examine en profondeur vos bulletins de paie. Les revenus salariaux servent de socle à l’analyse. Seuls les revenus nets, après déductions sociales et avant impôt sur le revenu, sont pris en compte. La sélection est rigoureuse : primes exceptionnelles, remboursements de frais ou avantages en nature passent souvent à la trappe.
Le type de contrat influe directement sur l’examen du dossier. Un CDI inspire confiance et stabilité. Les revenus issus de CDD ou de missions intérimaires font l’objet d’un abattement, sauf si une ancienneté solide et des justificatifs précis sont fournis. En France, une ancienneté minimum de trois à six mois est généralement exigée, selon le secteur.
Les ressources passées au crible
Voici les principales ressources que les banques examinent, avec des règles d’intégration précises :
- Salaires fixes : retenus intégralement si le CDI est validé.
- Revenus variables : primes régulières, commissions, intégrées partiellement, le plus souvent sur la base d’une moyenne sur deux à trois ans.
- Revenus locatifs : pris en compte à hauteur de 70 %, pour anticiper les imprévus locatifs.
Les établissements jaugent aussi les revenus accessoires (pensions, allocations) avec une prudence marquée. Les aides sociales sont rarement intégrées, sauf preuve d’une stabilité sur plusieurs années et justificatifs à l’appui. L’objectif reste clair : ne retenir que les ressources suffisamment sûres pour calculer une capacité d’emprunt sur toute la durée du crédit.
Revenus stables, variables ou exceptionnels : ce que les établissements financiers retiennent vraiment
Le revenu retenu lors d’un dossier de prêt immobilier ne laisse pas place à l’improvisation. Les banques s’appuient avant tout sur les revenus stables. Salaire mensuel, pension de retraite, pensions alimentaires versées sur décision de justice : ces flux considérés comme durables sont intégrés à 100 % dans le calcul. Les revenus salariaux pour un prêt immobilier constituent le socle du dossier.
Les revenus variables, commissions, primes liées à des objectifs, intéressement, subissent un traitement particulier. L’établissement prêteur retient une moyenne sur les deux ou trois années précédentes, afin de lisser les fluctuations et ne conserver que la part réellement récurrente. Les primes exceptionnelles et bonus non contractuels sont généralement exclus du calcul. Ce choix vise à garantir la solvabilité de l’emprunteur et à éviter tout risque de défaut lié à l’instabilité des ressources.
Revenus annexes et allocations : sélectivité maximale
Pour les revenus locatifs, la banque applique une décote : seuls 70 % des loyers perçus sont pris en compte, histoire de couvrir les éventuels loyers impayés ou vacances de location. Les aides et allocations sociales (CAF, allocations logement) apparaissent rarement dans le calcul, sauf stabilité démontrée sur une longue période, avec justificatifs.
- Revenus stables : intégrés dans leur totalité
- Variables : prise en compte partielle, sur la base d’une moyenne
- Exceptionnels : laissés de côté
- Locatifs : retenus à hauteur de 70 % au maximum
Les banques privilégient la sécurité et cherchent à évaluer la véritable capacité de remboursement de l’emprunteur. Cette approche, parfois perçue comme rigide, façonne le marché du crédit immobilier et détermine le revenu total sur lequel s’appuieront les calculs.
Pourquoi certains revenus sont écartés du calcul et quelles alternatives envisager
Les primes exceptionnelles, les gains ponctuels ou les rentrées d’argent issues de ventes ne pèsent pas lourd face aux exigences bancaires. Leur caractère imprévisible les rend inutilisables pour garantir la régularité des remboursements sur quinze ou vingt ans. La banque cherche la continuité, pas le coup d’éclat. Un héritage ou une prime annuelle, même visible sur la fiche de paie, ne remplacera jamais un salaire fixe dans l’analyse du dossier.
Le patrimoine, qu’il soit mobilier ou immobilier, ne figure pas non plus dans la liste des “revenus” retenus par la banque. Pourtant, il joue un rôle de poids : il rassure sur la solidité financière, permet de constituer un apport personnel et d’équilibrer un dossier jugé trop juste en revenus réguliers. Injecter un apport conséquent au démarrage de l’opération reste le levier le plus efficace pour convaincre.
Les banques ne se limitent pas à la lecture des fiches de paie. Un compte bancaire bien géré, sans incident, une épargne constante, un apport solide : ces éléments peuvent compenser des revenus jugés trop variables ou modestes.
- Patrimoine immobilier : valorisé en tant qu’apport, jamais comme revenu régulier
- Primes exceptionnelles : systématiquement mises de côté dans le calcul principal
- Gestion bancaire : analysée pour évaluer la fiabilité de l’emprunteur
Lorsque le profil sort du cadre habituel, un courtier peut défendre la cohérence du dossier et orienter vers des banques plus flexibles sur certains critères.
Comprendre sa capacité d’emprunt : conseils pratiques pour préparer votre dossier
Lire entre les lignes du taux d’endettement
La capacité d’emprunt ne relève pas du hasard. Les banques s’appuient sur un indicateur clé : le taux d’endettement. Il mesure le rapport entre les charges liées au futur crédit immobilier et les revenus nets du ménage. En France, la formule à retenir est la suivante :
- (charges mensuelles / revenus mensuels nets) x 100
Le seuil du taux d’endettement maximum tourne autour de 35 %. Dépasser cette limite complique l’accès au crédit, sauf cas exceptionnels négociés, souvent avec l’appui d’un courtier.
Optimiser son dossier : chaque détail compte
Pour renforcer son dossier, il est recommandé de préparer minutieusement ses justificatifs de revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, contrats de travail. Les banques valorisent la stabilité : CDI, ancienneté, revenus réguliers. L’apport personnel peut faire toute la différence, particulièrement dans des marchés tendus comme Paris.
La gestion des comptes est passée à la loupe : pas de découverts, une épargne régulière, des mouvements cohérents. Un dossier solide anticipe ces points et affiche la cohérence entre le projet et la situation financière.
Anticiper la durée et la charge du crédit
Il est utile de mesurer l’impact de la durée du prêt sur la mensualité : plus la période s’allonge, plus la capacité d’emprunt grandit, mais le coût total du crédit aussi. Présenter plusieurs options, démontrer sa compréhension des enjeux, c’est montrer à la banque que l’on maîtrise les règles du jeu.
Avant d’apposer une signature au bas de l’offre de prêt, mieux vaut avoir compris toutes les subtilités du calcul bancaire. C’est là que se joue, bien souvent, la réussite d’un projet immobilier.
