Quand il s’agit d’acheter un bien immobilier par crédit bancaire, l’un des premiers doutes est de savoir quel sera le montant que la banque pourra prêter. Mais avant de connaître la réponse à cette question, il y a une autre préoccupation bien plus importante à solutionner. Il s’agit du montant que vous êtes disposé à consacrer pour l’acquisition d’un bien immobilier. Découvrez dans cet article, les éléments déterminant du montant de crédit immobilier.
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Comment établir son budget immobilier ?
Pour répondre à cette question, il faut calculer le montant maximum qu’il est possible d’investir dans l’acquisition d’un bien immobilier. Cela aidera à fixer une limite de prix lors de la recherche d’une maison. Ainsi, il y aura beaucoup plus de chances que la banque accorde un prêt immobilier. Secundo, il vous faut calculer le montant du budget que vous pouvez assumer sur vos ressources propres. Pour ce faire, il faut connaître son revenu annuel net total (ou celui de la cellule familiale, en cas d’achat en couple). Ensuite, diviser par 12, pour obtenir le revenu mensuel moyen.
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C’est seulement un maximum de 35 % de ce revenu mensuel qu’il est possible de dépenser mensuellement pour l’acquisition d’une maison. Ce montant est également connu sous le nom de capacité d’endettement. En effet, il établit le montant maximal qu’il est possible d’allouer au remboursement des dettes. Et c’est l’un des principaux points que les banques prennent en compte lorsqu’elles décident d’accorder ou non le prêt immobilier pour le montant demandé.
Quel peut être le montant maximal du crédit immobilier ?
Une fois que le budget nécessaire est connu, il faut savoir quel est le montant maximal du prêt immobilier que les banques pourront accorder. Lorsqu’elles analysent et déterminent ce montant, les banques prennent en compte différentes variables. La première est la valeur du bien à acheter. L’estimation de la valeur d’un bien est basée sur des critères prédéterminés. Cette estimation est effectuée par un évaluateur et sert à garantir que la valeur du marché coïncide raisonnablement avec le prix d’achat du bien. La seconde variable est l’objet de l’hypothèque qui fait référence à la destination de l’objet à hypothéquer. Il est important pour les banques de savoir s’il s’agira de la résidence habituelle, d’une résidence secondaire ou si elle sera utilisée à d’autres fins. Autre variable, le prix d’achat qui désigne le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur. Enfin, la banque tient compte de la capacité de paiement du client à rembourser. Pour ce faire, elle se base sur la différence entre les revenus et les dépenses de ce dernier pour établir le degré d’endettement auquel il peut faire face.
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Quid du plafond du crédit immobilier ?
Bien que les banques étudient chaque cas indépendamment, le montant maximum qu’elles octroient pour une résidence principale est généralement de 80%. Ce plafond est de 60% dans le cas d’une résidence secondaire. Dans les deux cas, le pourcentage serait appliqué à la valeur la plus basse entre la valeur d’évaluation et le prix d’achat. Par conséquent, lors d’une demande de prêt hypothécaire, il est fortement recommandé de disposer d’une épargne d’environ 30 % de la valeur du bien. Avec ce capital initial, il est possible de s’assurer de pouvoir couvrir d’une part la partie correspondant aux frais dérivés de la transaction (notaire, impôts, etc.). D’autre part, il sera possible de couvrir la partie non financée par la banque.
Les critères pris en compte par les banques pour accorder un prêt immobilier
Les banques prennent en compte plusieurs critères avant d’accorder un prêt immobilier. Le premier de ces critères est la solvabilité de l’emprunteur. La banque va donc vérifier le montant des revenus réguliers, les charges fixes telles que les crédits en cours ou encore le loyer actuel.
Le deuxième critère pris en compte par les banques est l’historique financier et professionnel de l’emprunteur. Elles vont examiner son historique bancaire, ses fichiers fiscaux ainsi que sa situation professionnelle stable afin d’évaluer le risque qu’elles encourent à lui accorder un prêt.
Le troisième élément sur lequel se basent les établissements financiers pour accorder un prêt immobilier concerne la nature du bien acquis grâce au crédit demandé. Dans ce cas précis, il faut prendre en compte sa localisation géographique (centre-ville ou périphérie), son état général, s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien ainsi que la qualité des travaux effectués si nécessaire.
Une fois tous ces points examinés avec attention par les organismes financiers prestataires de crédit immobilier, ils procèdent à une analyse plus fine incluant, entre autres, l’inflation prévisible ou encore leur taux résultant du marché économique global. De cette analyse dépendra la décision finale concernant l’accord ou non de l’emprunt souhaité pour financer votre projet immobilier.
Quelles sont les alternatives au crédit immobilier pour financer son projet ?
Vous avez un projet immobilier en tête, mais le crédit immobilier ne convient pas à votre situation actuelle ? Pas de panique, d’autres solutions existent.
La première solution alternative est l’apport personnel. Il s’agit de la somme que vous pouvez investir dans votre projet immobilier sans avoir recours à un prêt bancaire. Plus cet apport est capital, moins le montant du crédit sera élevé, et les mensualités associées seront plus faibles.
La seconde solution consiste en l’emprunt familial. Vous pouvez solliciter des membres de votre famille pour obtenir une avance ou un prêt. Attention cependant, cette option nécessite souvent une bonne entente familiale et doit être formalisée par écrit pour éviter tout conflit ultérieur.
Il existe aussi la possibilité d’investir dans l’épargne immobilière assistée (EIA). Cette solution permet d’avoir accès à des avantages fiscaux intéressants et offre une rentabilité supérieure aux livrets traditionnels. L’EIA fonctionne grâce à un mécanisme d’épargne bloquée sur plusieurs années, qui permet ensuite d’accéder à des parts de SCPI.
Si vous cherchez une manière différente pour financer votre projet immobilier sans passer par les organismes financiers habituels, il peut être judicieux de faire appel au crowdfunding. Ce système consiste à récolter des fonds auprès d’un grand nombre de personnes via une campagne publicitaire organisée sur internet ou encore via vos propres contacts personnels et professionnels. Cette méthode présente cependant certains risques et nécessite une bonne communication pour réussir à impliquer un maximum de personnes.
Le crédit immobilier n’est pas la seule solution pour financer votre projet immobilier. Vous devez bien évaluer l’ensemble des options disponibles selon vos capacités financières et les exigences propres à votre situation personnelle.
