Vous souhaitez acquérir un bien ou alors vous lancez dans un investissement immobilier. Vous avez besoin pour cela d’un emprunt et vous vous posez la question de savoir combien vous pourrez emprunter ?
Il est important de savoir que votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs. Avoir une bonne maitrise de ces facteurs vous permettra d’avoir une idée claire et précise du montant que les banques seraient prêtes à vous octroyer.
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Plan de l'article
Comment connaitre votre capacité d’emprunt ?
Connaitre au préalable le montant que vous pourrez obtenir auprès des banques est primordial lorsque vous désirez vous lancer un projet immobilier par exemple. Généralement pour les crédits immobiliers le prêt peut s’étendre sur plusieurs années. Ce qui est un risque pour les banques dans le cas où pour une raison quelconque vous vous retrouviez dans l’incapacité de rembourser à un moment donné. C’est la raison pour laquelle, elles étudient minutieusement le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Taux d’endettement et Mensualité de remboursement
Le crédit que vous avez contracté doit être remboursé avec des mensualités. Pour un prêt amortissable classique, les mensualités se composent d‘intérêts augmentés d’une fraction du capital restant. La mensualité que vous êtes capable de rembourser est un élément important pour savoir le montant que vous êtes en mesure d’emprunter. La banque veille en tout état de cause qu’elle ne soit pas trop élevée. Une mensualité trop élevée pourrait dangereusement affecter votre budget.
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Prêt immobilier avec votre salaire : la règle des 33% !
Notez que dans une situation de prêt, la banque elle-même se pose la question du montant que vous pouvez emprunter. Pour s’assurer de réduire ses risques et également veiller à ne pas mettre en péril votre budget, les banques ont fixé un seuil maximal de 33 % pour vos mensualités de remboursement. Il important aussi de savoir que des mensualités trop basses peuvent également fortement vous pénaliser : car elles entraineraient une durée de remboursement plus longue et par conséquent un coût total de crédit plus élevé.
Exemple de calcul du montant que vous pouvez emprunter
Un exemple concret de calcul vous permettra d’avoir une meilleure idée du montant que vous pouvez emprunter en respectant la règle des 33%.
Si vous avez un salaire de 1500 euros par mois avec des charges fixes mensuelles de 400 euros, il vous reste donc 1100 euros. Votre mensualité ne pourra pas excéder 1100 x 33% = 363 euros. En considérant que vous optez pour un crédit sur 15 ans, soit 180 mensualités, alors vous pourrez emprunter 363 euros x 180 = 65340 euros. Ce calcul est assez sommaire car il ne prend pas en compte tous les paramètres. Pour avoir une meilleure estimation de votre capacité d’emprunt, utilisez des simulateurs de calcul de prêt en ligne. Ils offrent l’avantage d’être gratuits et sans engagement de votre part.
Calcul du montant que vous pouvez emprunter : les critères pris en compte !
Plusieurs critères sont pris en compte par les banques au moment de vous octroyer un prêt. Il s’agit entre autres de :
Vos revenus
Vos revenus représentent le critère le plus important pour le calcul du montant que vous pouvez emprunter. Plus vos revenus sont élevés, plus grande sera votre capacité d’emprunt. Tous les salaires en CDI sont pris en compte à 100 %. Pour ce qui est des CDD, indépendants et intérimaires, vous devez justifier d’une ancienneté d’au moins trois ans pour prétendre à un crédit.
Votre apport personnel
L’apport personnel représente la somme que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. Cet argent peut provenir de votre épargne personnelle, d’un livret A ou d’un don. Votre apport personnel pourra augmenter le montant que vous pouvez emprunter.
Votre taux d’endettement
Dans la théorie, vos mensualités ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus fixes net (seuil de 33 %). Ce taux se calcule par la formule suivante :
Taux d’endettement = (Charge d’emprunt / Revenus fixes net) x 100
Un exemple pour mieux comprendre : vous souhaitez rembourser votre crédit avec des mensualités de 400 euros. Votre salaire est de 1600 euros et vos charges fixes s’élèvent à 250 euros. Votre taux d’endettement sera de [400 / (1600 – 250)] x 100 = 29,6 %.
Vos charges
Les charges incluent : les charges courantes domestiques (eau, électricité, gaz) ; les mensualités d’un crédit en cours ; les crédits à la consommation et éventuellement les pensions alimentaires.
Votre saut de charge
C’est un facteur qui concerne les locataires et qui indique la différence entre la mensualité que vous allez rembourser si le crédit vous est octroyé et le montant de votre loyer actuel. Votre saut de charge doit être relativement bas pour que la banque consente à vous prêter de l’argent.
Votre reste à vivre
Ce critère vient affiner le calcul du taux d’endettement. Plus votre reste à vivre est élevé, plus le montant que vous pouvez emprunter sera important. Le reste à vivre se calcule par la formule suivante :
Reste à vivre = Revenus – (Charges fixes + mensualité)
