Oubliez les manuels de crédit et les discours convenus. Une décision vient de bouleverser la donne sur le marché du prêt immobilier, et ce n’est pas un simple ajustement technique. Derrière les applaudissements des professionnels de la pierre, il y a une réalité plus nuancée, moins consensuelle, qui mérite d’être décortiquée.
Le Conseil de Haute stabilité financière (HCSF), le gendarme de la solidité financière en France, a récemment lâché du lest sur les conditions d’emprunt. L’objectif affiché ? Permettre aux ménages d’accéder plus facilement à la propriété, surtout lors de leur premier achat. Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et président du HCSF, l’a martelé : la politique du logement passe par un accès facilité au crédit.
Lire également : Calcul mensualité prêt 140000 euros sur 25 ans : simulateur taux fixe
Pour donner de l’air au marché, Bercy a choisi de réviser les règles du crédit immobilier sur plusieurs fronts.
Premier changement frappant : le taux d’endettement maximum grimpe de 33 % à 35 %. Jusqu’à présent, impossible de consacrer plus d’un tiers de ses revenus aux mensualités. Ce plafond s’élève désormais, élargissant le champ des possibles pour de nombreux ménages. Prenons un exemple concret : un couple percevant 3 000 euros par mois peut dorénavant prétendre à un financement supérieur de 15 000 euros sur 25 ans à 1,5 %, pour une mensualité augmentée d’à peine 60 euros, selon une simulation de Vousfinancer.
A voir aussi : Prêt immobilier : mensualité pour 80.000 euros sur 25 ans
Ce n’est pas tout. L’apport personnel, qui avait grimpé en flèche à la demande des banques pour compenser la rigidité des anciennes règles, devrait retrouver des niveaux plus accessibles. En novembre 2020, la part des apports personnels dans le financement immobilier avait bondi de 5,2 % à 11 % sur un an d’après le Crédit Logement/CSA. Le nouvel assouplissement devrait donc permettre à davantage d’acquéreurs de se lancer, même sans épargne abondante.
Autre point à noter : la durée maximale d’emprunt reste fixée à 25 ans. Toutefois, pour les achats dans le neuf, la période de différé liée aux travaux entre désormais dans le calcul, ce qui porte la durée totale possible à 27 ans (25 ans plus 2 ans de différé). Un coup de pouce non négligeable pour les promoteurs immobiliers, durement touchés par une baisse de plus de 30 % de leurs ventes cette année. Les constructeurs de maisons individuelles, eux aussi, limitent la casse mais anticipent encore une contraction de 13 à 15 %.
La flexibilité s’étend aussi aux banques, qui obtiennent la possibilité de déroger aux règles du HCSF dans 20 % des dossiers, contre 15 % auparavant. Autre avancée : le rachat ou la renégociation de crédit sont désormais plus simples, dès lors que ces opérations diminuent la durée du prêt ou allègent la charge mensuelle.
Mais attention, tout n’est pas permis. Les primo-accédants qui utilisent le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ne peuvent pas bénéficier de l’extension à 27 ans : la durée maximale pour ce dispositif reste de 30 ans, mais n’entre pas dans le nouveau calcul des reports.
Un paradoxe surgit toutefois : l’assouplissement des règles s’accompagne d’un tour de vis. Bruno Le Maire l’a annoncé sans détour : les recommandations du HCSF, jusqu’ici indicatives, deviendront obligatoires à l’été 2021. Les banques, qui jonglaient parfois avec ces limites, devront désormais s’y plier sans marge de manœuvre. Les services du ministère planchent déjà sur les aspects juridiques pour verrouiller ces nouvelles exigences.
François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, le résume d’une phrase : la ligne de conduite reste claire. Le système bancaire doit éviter toute dérive qui exposerait les ménages au spectre du surendettement. L’ajustement est qualifié de mesuré, mais la vigilance demeure.
Pour les courtiers, qui peinaient à percevoir leurs commissions dans un contexte tendu, la réforme est accueillie comme une bouffée d’oxygène. Du côté des banques, la prudence reste de mise, surtout face aux incertitudes économiques et à la multiplication attendue des plans sociaux en 2021. Impossible de relâcher la pression sur les critères d’octroi, notamment pour les salariés des secteurs les plus exposés : tourisme, aérien, événementiel.
Du côté des associations de consommateurs, l’heure n’est pas à l’euphorie. Elles alertent déjà sur le risque de surendettement des ménages fragilisés par la crise, redoutant que la mécanique bien huilée du crédit ne se transforme, pour certains, en piège difficile à refermer.
La nouvelle donne du crédit immobilier ressemble à une pièce à double face : liberté élargie pour certains, vigilance accrue pour d’autres. Reste à voir si cet équilibre tiendra lorsque la réalité économique, elle, ne fait pas de cadeaux.
