Une poignée d’installations dans un logement neuf échappe à la garantie décennale, mais reste couverte pendant deux ans après la réception des travaux. Certains éléments, pourtant fixés à demeure, n’entrent pas dans le champ de cette protection intermédiaire. La liste des équipements concernés dépend d’interprétations parfois divergentes entre assureurs, professionnels et tribunaux.
Des propriétaires découvrent trop tard que des réparations relèvent ou non de cette garantie spécifique. L’étendue de la couverture, la durée exacte de la protection et les démarches à entreprendre en cas de sinistre obéissent à des règles précises.
Comprendre la garantie biennale : un pilier de la protection des propriétaires
La garantie biennale, souvent appelée garantie de bon fonctionnement, protège pendant deux ans après la réception des travaux les éléments d’équipement dissociables d’un bâtiment. Imposée par la loi Spinetta, elle donne au propriétaire un filet de sécurité contre les défauts touchant certains équipements, tout en laissant à la garantie décennale le soin de traiter les problèmes remettant en cause la solidité de l’ouvrage.
Dans la réalité, cette garantie biennale s’applique à de nombreux équipements. Pour mieux visualiser, voici les principaux cas concernés :
- Les portes intérieures et leurs poignées, ainsi que les volets ou stores
- Les radiateurs et convecteurs électriques
- Les équipements sanitaires : robinets, chasses d’eau, baignoires, éviers
- Les interphones, alarmes, systèmes de contrôle d’accès
- Les parties de plomberie accessibles, comme les chauffe-eau électriques
- Les appareillages électriques : prises, interrupteurs, tableaux divisionnaires
Parce qu’ils peuvent être déposés ou remplacés sans toucher à la structure, ces équipements relèvent pleinement de la garantie biennale de fonctionnement. Cette disposition vise à ce que le propriétaire puisse obtenir une intervention rapide en cas de panne ou de dysfonctionnement durant les deux premières années d’utilisation.
La séparation avec la garantie décennale est claire : tout ce qui est indissociable et dont la défaillance impacte la structure du bâtiment relève de la décennale, pas de la biennale. Cette distinction n’a rien d’anecdotique : elle détermine le type de recours possible et la responsabilité de l’entreprise ou de l’assureur.
Cette garantie s’applique à tous les contrats de construction avec réception des travaux, que ce soit pour une maison individuelle, un appartement neuf ou un immeuble collectif. La loi encadre strictement cette obligation : le constructeur doit garantir le bon fonctionnement des équipements concernés pendant deux ans.
Quels travaux et équipements sont réellement concernés par la garantie biennale ?
La garantie biennale s’applique à une catégorie bien définie de travaux et d’équipements intégrés à l’ouvrage. Ce qui compte, c’est la dissociabilité : seuls les éléments pouvant être retirés ou remplacés sans altérer la structure du bâtiment sont visés.
Pour clarifier, voici la liste des équipements les plus fréquemment concernés :
- Les portes intérieures et poignées, ainsi que les volets ou stores
- Les radiateurs et convecteurs électriques
- Les équipements sanitaires : robinets, chasses d’eau, baignoires, éviers
- Les interphones, alarmes, systèmes de contrôle d’accès
- Les éléments de plomberie accessibles, comme les chauffe-eau électriques
- Les appareillages électriques : prises, interrupteurs, tableaux divisionnaires
En revanche, tout ce qui est indissociable, par exemple, les canalisations encastrées ou les éléments porteurs, échappe à cette garantie. Leur retrait risquerait d’endommager l’ouvrage. La liste évolue au fil de la jurisprudence et des décisions de justice : il n’existe pas de catalogue définitif. Mais un point reste constant : lorsqu’un dommage touche l’un de ces équipements dans les deux ans suivant la réception, l’entreprise ayant réalisé les travaux concernés doit intervenir.
Fonctionnement, durée et conditions d’application : ce qu’il faut savoir
La garantie biennale commence dès la réception des travaux. Cette date, souvent fixée par un procès-verbal, marque le début des deux années pendant lesquelles l’entreprise reste tenue d’assurer le bon fonctionnement des équipements concernés. La durée est fixée par la loi Spinetta : impossible de la réduire ou de la prolonger.
Le périmètre est simple : tout élément d’équipement dissociable, du radiateur à la robinetterie en passant par l’interphone, est concerné. Dès qu’un défaut de fonctionnement apparaît, le professionnel doit intervenir pour réparer ou remplacer. Le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute : la responsabilité de l’entreprise est automatique, sauf si le problème vient d’un mauvais usage ou d’un défaut d’entretien.
La démarche est accessible : il suffit de signaler le problème à l’entreprise, de préférence par lettre recommandée. L’intervention doit suivre rapidement. Si rien ne bouge, le maître d’ouvrage peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir gain de cause. À côté de la garantie biennale, on trouve la garantie de parfait achèvement (un an) et la garantie décennale. Ces trois niveaux de protection offrent un cadre solide pour défendre les droits du propriétaire.
En cas de sinistre : démarches pratiques et conseils pour faire valoir vos droits
Un sinistre touche un élément d’équipement sous garantie biennale ? La rapidité d’action compte. Rassemblez tous les documents utiles : factures, photos du dégât, procès-verbal de réception, tout ce qui peut prouver la réalité du dommage et la date de mise en service.
La première étape passe par une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise concernée. Décrivez précisément le désordre, joignez vos preuves. Si l’entreprise tarde ou refuse d’agir, une mise en demeure s’impose : formulez votre demande avec clarté et fixez un délai d’intervention. L’entrepreneur est tenu d’agir, à condition que le défaut concerne bien un équipement dissociable et que la demande intervienne dans les deux ans suivant la réception.
Voici les principales démarches à suivre pour faire valoir vos droits :
- Constituez un dossier complet avec tous les justificatifs (factures, photos, procès-verbal de réception).
- Adressez une notification écrite à l’entreprise, en recommandé avec accusé de réception.
- En cas de blocage ou de silence, saisissez le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité, selon le montant du litige.
Si la garantie biennale ne s’applique pas ou que le délai est dépassé, la responsabilité contractuelle de droit commun peut parfois être invoquée. À noter : l’assurance dommages-ouvrage n’intervient pas pour ce type de sinistre, mais le recours à un expert judiciaire peut aider à faire reconnaître le désordre devant un tribunal. Pour chaque démarche, la précision et la transparence pèsent dans la balance.
La garantie biennale n’a rien d’une simple formalité administrative. Deux ans, c’est vite passé : chaque propriétaire a tout intérêt à savoir précisément où s’arrête sa protection, et comment la faire valoir. Entre vigilance et réactivité, c’est souvent la clé pour éviter bien des désillusions.
