Reussir son investissement immobilier en viager

Le viager provoque un intérêt important auprès des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Mais entre viager occupé, viager libre, ou viager de couple, comment choisir la formule la mieux adaptée à sa situation ? Avant de se lancer, il est préférable d’évaluer précisément son budget, les types de frais à prévoir, et les revenus potentiels selon les différents montages qui s’offrent à vous. Le viager occupé peut notamment permettre d’héberger un proche tout en se constituant un patrimoine. Au travers de cet article, nous allons passer en revue les aspects les plus importants afin de réussir un investissement en viager, et pour au mieux optimiser ses chances de retirer un complément de revenus une fois à la retraite.

Combien puis-je investir au maximum dans l’immobilier en fonction de mes revenus ?

Le montant maximal que l’on souhaite et que l’on peut investir dans l’immobilier dépend essentiellement de ses revenus annuels nets. En règle générale, on considère qu’il est raisonnable de consacrer entre 25% et 35% de ses revenus aux mensualités d’emprunt immobilier. Pour un achat en viager occupé, il est conseillé de prévoir entre 20% et 30% de revenus disponibles pour le paiement de la rente viagère. Mais avant de se lancer, il vaut mieux faire une simulation détaillée de son projet, en calculant le montant du loyer ou de la rente viagère en fonction du prix et de la valeur du bien convoité. Pour cela, vous avez la possibilité de calculer une vente de viager occupé sur vitalimmo.fr. Cela permet d’obtenir une estimation fiable de sa capacité d’investissement maximal dans la pierre.

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Quels sont les différents types de vente en viager ?

La vente en viager n’existe pas sous une seule forme. En effet, il existe trois grands types de vente immobilière en viager :

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• le viager occupé qui permet au vendeur de continuer à occuper le logement jusqu’à son décès. L’acquéreur ne devient plein propriétaire qu’au décès ;
• le viager libre : le vendeur libère le logement dès la vente. L’acquéreur peut y habiter ou le mettre en location ;
• le viager de couple : les deux membres d’un couple vendent le bien, avec une rente réversible au conjoint survivant. 

D’autres montages sont possibles, comme le viager en duo (deux vendeurs qui ne sont pas liés), ou une autre forme spécifique de viager qui fait en sorte que la rente n’est plus versée au décès du dernier vivant. Le choix se fait en fonction des objectifs et situations de chacun. Le viager occupé permet par exemple d’héberger un parent. Le viager libre apporte des revenus locatifs immédiats.

Comment savoir celui qui est le plus adapté à votre situation ?

Pour déterminer le type de viager le mieux adapté, plusieurs aspects sont à prendre en considération. Tout d’abord, l’âge de l’acquéreur : un viager occupé sera plus intéressant pour une jeune personne que pour un senior. De plus, il est important de considérer la situation familiale : le viager occupé peut permettre d’héberger un parent âgé. L’objectif : complément de retraite futur ou revenus locatifs immédiats ? On regardera aussi la capacité à financer un achat classique, ou à assumer des travaux dans le viager occupé. Enfin, le goût du risque, le viager restant aléatoire. Si vous êtes intéressé par ce genre de transaction immobilière, nous ne saurions trop vous suggérer de réaliser un entretien avec un professionnel du viager. Cela vous permettra d’analyser précisément votre situation personnelle, patrimoniale et financière, et ce dernier pourra vous conseiller la formule la plus en adéquation en fonction de vos besoins et de vos moyens.

Le viager occupé peut-il être une solution pour héberger un parent âgé tout en investissant ?

Effectivement, le viager occupé peut permettre d’héberger un parent âgé tout en se constituant un patrimoine. L’acquéreur achète le logement en dessous du prix du marché et verse une rente viagère à la personne de sa famille qui se trouve vendeuse. Cette dernière a la possibilité d’y vivre jusqu’à la fin de ses jours. Cela évite de devoir financer par exemple une place dans un EHPAD. De plus, le vendeur est rassuré de pouvoir rester chez lui avec en prime, un revenu complémentaire. L’acquéreur de son côté réalise une acquisition à moindre coût et un investissement affectif. C’est une solution “gagnant-gagnant”. Toutefois, l’acquéreur aura la tâche d’anticiper d’éventuels frais de travaux et d’entretien. Quant à un viager à plusieurs, il permettra de partager les charges si le conjoint est encore autonome. Avec des garanties de part et d’autre, le viager occupé est une piste à considérer pour loger un proche tout en préparant sa retraite.

Comment financer ce type d’achat ?

Le financement d’un achat en viager peut se faire de différentes manières. L’apport personnel de l’acquéreur, via son épargne disponible, permet de financer une partie du capital initial : c’est ce que l’on nomme le bouquet. Certains prêts particuliers dédiés aux achats en viager existent aussi. Ces derniers permettent un financement partiel. Les intérêts d’emprunt donneront lieu à une déduction fiscale. Pour le paiement de la rente viagère, il est recommandé de prévoir un complément de revenus locatifs si le bien est mis en location. Sinon, une partie des revenus habituels devra y être consacrée. Des subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat peuvent elles aussi réduire le montant de la rente dans certains cas. Une étude approfondie de la situation patrimoniale et de vos capacités de financement est cependant nécessaire, pour ne pas dire obligatoire, avant de s’engager. De cette manière, vous serez en mesure d’adopter le montage financier le plus adapté.

Quels sont les frais annexes à prévoir ?

Hormis le capital initial et la rente entraînée par le viager, l’acquéreur doit prévoir certains frais supplémentaires. Cependant, les frais de notaire seront moins élevés que lors d’un achat traditionnel. En revanche, la taxe foncière et les charges de copropriété restent dues chaque année. S’il s’agit d’un viager occupé, des dépenses d’entretien et de réparations parfois importantes doivent être anticipées pendant la période d’occupation par le vendeur. De même, une assurance habitation adaptée au statut d’occupant viager est également nécessaire. Enfin, il est prudent de mettre de côté chaque année une partie de la rente viagère pour anticiper d’éventuelles hausses. Bien évaluer tous ces frais supplémentaires en anticipant est indispensable pour estimer le budget global nécessaire. Il s’agit là de ne pas se trouver dépourvu une fois l’acquisition réalisée. 

Le viager permet-il de s’assurer un complément de revenus à la retraite ?

Oui, réaliser un investissement immobilier en viager peut permettre de vous assurer un complément de revenus au moment de la retraite. Dans le cas d’un viager libre, la mise en location du bien permet de bénéficier de revenus locatifs dès l’achat. Pour un viager occupé, il faut attendre le départ ou le décès de l’occupant avant de pouvoir louer le logement. Quoi qu’il en soit, dans les deux cas, le fait de ne pas rembourser d’emprunt bancaire et de ne verser qu’une rente viagère réduit les charges. Une fois le bien complètement acquis, les loyers générés, complétés avec les économies faites d’un point de vue fiscal, apporteront un revenu complémentaire plus que bienvenu, et qui fera en sorte d’arrondir une pension de retraite.  Si vous faites en sorte de bien anticiper votre budget, vos capacités d’épargne et l’évolution de vos revenus futurs, le viager peut largement participer à la préservation de votre niveau de vie une fois à la retraite.

En conclusion, bien que cela exige une analyse approfondie, le viager immobilier offre des possibilités de placement à fort potentiel à quiconque sachant l’aborder avec méthode et prudence. Il serait donc dommage de se priver d’une telle opportunité.