Lorsqu’un logement devient inhabitable, les propriétaires se retrouvent souvent confrontés à une situation complexe pour justifier cette condition auprès de l’administration fiscale. Qu’il s’agisse de dégâts causés par un sinistre, de travaux de rénovation inachevés ou de problèmes structurels graves, la nécessité de prouver l’état d’insalubrité du bien immobilier est fondamentale pour obtenir des ajustements fiscaux.
Photographies, rapports d’experts et attestations peuvent devenir des éléments indispensables dans ce processus. Ces preuves permettent non seulement de démontrer l’inhabitabilité du logement, mais aussi de bénéficier de réductions ou d’exonérations d’impôts, allégeant ainsi la charge financière des propriétaires en difficulté.
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Plan de l'article
Définition et critères d’un logement inhabitable
Pour être considéré comme inhabitable, un logement doit répondre à plusieurs critères spécifiques. Le bien immobilier doit être vacant depuis plus de deux ans. Ce critère est impératif pour bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation ou de la taxe sur les logements vacants.
Le logement doit être non meublé. L’absence de meubles atteste que le bien n’est pas utilisé à des fins d’habitation régulière. La commune ou l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) peut aussi délibérer pour assujettir ces logements vacants à la taxe d’habitation.
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- Vacant depuis plus de deux ans
- Non meublé
- Décision de la commune ou de l’EPCI pour appliquer la taxe d’habitation
La justification de l’inhabitabilité doit être renforcée par des preuves tangibles. Des photographies, des rapports d’experts ou des attestations peuvent être requis pour appuyer la demande auprès de l’administration fiscale. Ces documents sont essentiels pour démontrer l’état du bien et obtenir les ajustements fiscaux correspondants.
| Critère | Description |
|---|---|
| Vacant depuis plus de deux ans | Le logement doit être inoccupé depuis au moins deux années consécutives. |
| Non meublé | Le bien ne doit pas contenir de meubles pour être considéré comme inhabitable. |
| Décision communale | La commune ou l’EPCI peut délibérer pour soumettre le logement à la taxe d’habitation. |
Procédures pour justifier l’inhabitabilité auprès de l’administration fiscale
Pour obtenir une exonération fiscale, le propriétaire ou l’usufruitier doit suivre des étapes précises. La première consiste à remplir une déclaration d’occupation. Cette déclaration doit préciser la nature de l’occupation du logement, indiquant clairement qu’il est vacant et inhabitable.
Vous devez vous référer au code général des impôts (CGI) et plus particulièrement aux articles 1407 bis et 232. Ces articles détaillent les conditions et les procédures à suivre pour obtenir une exonération de la taxe d’habitation ou de la taxe sur les logements vacants. Le respect strict de ces articles est indispensable pour que la demande soit acceptée par l’administration fiscale.
Documents et preuves à fournir
Pour appuyer la demande, plusieurs documents doivent être fournis :
- Photographies montrant l’état de délabrement ou l’absence d’équipements essentiels
- Rapports d’experts certifiant l’inhabitabilité du logement
- Attestations de travaux en cours ou de difficultés techniques empêchant la réhabilitation rapide
Ces éléments permettent de démontrer de manière indiscutable que le logement ne peut être occupé.
Conséquences fiscales et exonérations possibles
Une fois la demande approuvée, le propriétaire peut bénéficier de plusieurs exonérations. La taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) sont les principales concernées. La TLV est applicable dans les zones tendues et son taux d’imposition s’élève à 17 % pour la première année, puis à 34 % pour les années suivantes. La THLV, quant à elle, varie selon les communes et est calculée d’après la valeur locative cadastrale.
Documents et preuves à fournir
Pour justifier l’inhabitabilité de votre logement auprès de l’administration fiscale, rassemblez plusieurs preuves tangibles. Voici les documents majeurs à fournir :
- Photographies : Des images montrant clairement l’état de délabrement ou l’absence d’équipements essentiels tels que l’électricité, le chauffage ou l’eau courante.
- Rapports d’experts : Ces documents doivent être réalisés par des professionnels agréés (architectes, ingénieurs) et certifier explicitement l’inhabitabilité du logement. Les rapports doivent détailler les problèmes structurels, les risques pour la santé ou la sécurité, et les réparations nécessaires.
- Attestations de travaux en cours : Si des travaux sont en cours, fournissez des devis, des factures ou des contrats avec les entreprises de rénovation. Ces documents doivent indiquer la nature et l’ampleur des travaux, ainsi que les délais prévus pour leur achèvement.
Critères d’un logement inhabitable
Un logement doit remplir plusieurs critères pour être considéré comme inhabitable :
- Le logement doit être vacant depuis plus de deux ans. Il ne doit pas être meublé et ne doit pas être utilisé pour une activité professionnelle ou commerciale.
- La commune ou l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) peut délibérer pour assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation.
Procédures pour justifier l’inhabitabilité
Pour entamer les démarches, le propriétaire ou l’usufruitier doit effectuer une déclaration d’occupation. Cette déclaration doit préciser la nature de l’occupation du logement. Consultez le code général des impôts (CGI), notamment les articles 1407 bis et 232, pour connaître les conditions et procédures spécifiques. Ces articles sont indispensables pour obtenir une exonération de la taxe d’habitation ou de la taxe sur les logements vacants.
Conséquences fiscales et exonérations possibles
Les propriétaires et usufruitiers de logements vacants peuvent être soumis à deux types de taxes : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
La TLV s’applique dans les zones tendues, définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette taxe s’échelonne avec un taux d’imposition de 17 % pour la première année et de 34 % pour les années suivantes. Les sommes collectées sont versées à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
La THLV, quant à elle, est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement. Cette taxe est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier, ou d’autres titulaires de droits réels. La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 prévoit l’application de la THLV à partir de 2023.
Exonérations possibles
Certaines situations permettent d’obtenir une exonération des taxes sur les logements vacants. Voici les principales conditions :
- Le logement est vacant en raison de travaux importants rendant l’habitation impossible. Les travaux doivent être justifiés par des devis ou factures détaillant la nature et l’étendue des rénovations.
- Le bien est mis en vente ou en location depuis plus de deux ans sans succès. Des preuves d’annonces de vente ou de location doivent être fournies.
- Le logement est situé dans une zone où la TLV n’est pas applicable selon la liste fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Pour bénéficier de ces exonérations, les propriétaires doivent fournir des documents justificatifs à l’administration fiscale. L’évaluation et la validation des demandes d’exonération reposent sur l’examen de ces pièces justificatives par les services fiscaux.
