Le programme Scellier a été institué par l’article 31 de la loi de finances modificative pour 2008. Son principal objectif est de soutenir les investissements locatifs privés. Ce mécanisme a pris fin le 31 décembre 2012 et a été remplacé par la loi Duflot. Cette dernière loi elle-même a pris fin le 31 décembre 2014 et a ensuite été remplacée par la loi Pinel. La taxe permise par la loi Scellier prend la forme d’un achat immobilier dans le nouveau. La réduction d’impôt possible dépend du type d’appareil scellier et de la catégorie d’appartement. Une condition préalable à cette réduction est la location nue de l’appartement. Est-il préférable de vendre ou de prolonger le loyer en vertu de la Loi immobilière Scellier ? Réponse dans cet article.
Se souvenir des contours de la Loi sur l’immobilier Scellier
La loi Scellier s’appliquait dans des conditions précises. Seuls les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ouvraient droit à la fameuse réduction d’impôt, à condition qu’il s’agisse :
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- d’un logement acheté sur plan (en VEFA) ou neuf
- d’un appartement fraîchement construit
- d’un local professionnel transformé en résidence principale
- d’une ancienne habitation réhabilitée à compter du 1er janvier 2011
Dans chaque cas, le bien devait respecter les normes énergétiques et thermiques de l’époque (BBC RT2012). Ces règles ne cessent d’évoluer : surveillez-les de près si vous envisagez une opération similaire aujourd’hui.
Autre point clé : pour profiter de l’avantage fiscal du Scellier, le propriétaire devait impérativement louer le logement pour une durée minimale de 9 ans. Un départ anticipé, hors cas de force majeure (licenciement, invalidité, décès), entraînait la perte définitive du bénéfice fiscal. Il fallait donc aller au bout de l’engagement.
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Passé ce cap des 9 ans, la revente devenait possible. Toutefois, prolonger la location pouvait ouvrir droit à une réduction d’impôt additionnelle, de 1,66 % à 2 % par année supplémentaire selon les cas. Notons que la Cour d’appel de Versailles a confirmé l’extension de cet avantage aux non-résidents, mais en pratique, la loi Scellier reste fermée à ces derniers aujourd’hui.
Loi Scellier et fiscalité : atouts et limites
Nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la pertinence du dispositif Scellier. L’atout principal est clair : réduire son impôt grâce à un investissement immobilier neuf, le pourcentage dépendant du type de bien sélectionné.
Quels avantages fiscaux avec le Scellier classique ?
Voici les réductions fiscales associées au dispositif Scellier classique :
- Logement à faible consommation énergétique : 22 %, si la consommation annuelle ne dépasse pas 50 kWh/m²
- Logement standard : 13 %, sur 9 ans minimum. Le prix du bien retenu ne doit pas excéder 300 000 €, fixé comme plafond
Qu’apporte le Scellier social ou intermédiaire ?
Le dispositif Scellier social, aussi appelé « intermédiaire », offre un taux de réduction supérieur, mais sur une durée maximale de 15 ans, au-delà des 9 ans initiaux :
- Logement standard : 23 %
- Bâtiment basse consommation : 32 %
Les limites du dispositif Scellier
Risques en cas de revente anticipée
Le principal écueil : revendre avant 9 ans oblige à restituer la totalité de la réduction d’impôt obtenue. Pour le Scellier social, chaque période de 3 ans supplémentaire après la 9e année procure un bonus fiscal de 5 % ou 6 %, selon la performance énergétique et la date d’acquisition.
En pratique, une vente d’un bien encore occupé entraîne souvent une baisse du prix de transaction. Vendre libre ou occupé ? Le choix n’est pas anodin, et la décote à l’achat peut s’avérer marquée dans le cas d’un logement loué.
Plafonnement global des avantages fiscaux
Depuis 2020, le plafond global des niches fiscales s’établit à 10 000 €. Concrètement, l’ensemble des avantages fiscaux de ce type ne doit pas excéder ce montant, sauf pour les investissements outre-mer, où la barre monte à 18 000 €.
Le Scellier bénéficie pour sa part des plafonds propres à chaque millésime :
- 2009 : 25 000 € ou 10 % du revenu imposable
- 2010 : 20 000 € ou 8 % du revenu imposable
- 2011 : 18 000 € ou 6 % du revenu imposable
- 2012 : 18 000 € ou 4 % du revenu imposable
- Depuis 2013 : 10 000 € (8 000 € pour les DOM et SOFICA)
- Depuis 2018 : 10 000 € (8 000 € pour les DOM et certains investissements en PME ou SOFICA)
En cas de prolongation du bail, la réduction Scellier peut être reportée sur 6 ans, ce qui évite de perdre l’avantage fiscal si vous dépassez le plafond sur une année donnée. À la différence des dispositifs Duflot ou Pinel, où l’excédent est définitivement perdu, ici il reste mobilisable plus tard. Même en cas d’expatriation temporaire, la réduction peut être utilisée au retour en France.
Scellier classique ou social : conditions de location et de ressources
Les plafonds de loyer et de ressources diffèrent selon qu’il s’agit du Scellier classique ou social et selon la localisation géographique du logement. Voici les limites à retenir pour les baux signés ou renouvelés en 2020, concernant les logements achetés dès le 1er janvier 2011. Paris, rappelons-le, fait partie de la zone A bis.
Plafonds de loyers pour le Scellier classique
Pour demander une prolongation du bail en 2020, les plafonds de loyers sont les suivants (pour un investissement Scellier réalisé entre janvier 2009 et décembre 2010) :
- Zone A : 23,95 €/m²
- Zone B1 : 16,65 €/m²
- Zone B2 : 13,62 €/m²
Pour les investissements réalisés après janvier 2011, les plafonds à respecter pour un renouvellement de bail en 2020 sont :
- Zone A bis : 23,81 €/m²
- Zone A : 17,66 €/m²
- Zone B1 : 14,24 €/m²
- Zone B2 : 11,62 €/m²
- Zone C : 8,09 €/m²
Vous ne savez pas dans quelle zone se situe votre bien ? Un outil officiel de la fonction publique permet de le vérifier en quelques clics.
Autre distinction : le Scellier classique ne prévoit aucune condition de ressources pour les locataires, à la différence du Scellier social.
Quelles limites pour le Scellier social ?
Pour le Scellier social, les plafonds de loyers applicables en 2020 s’établissent comme suit :
- Zone A bis : 19,05 €/m²
- Zone A : 14,13 €/m²
- Zone B1 : 11,39 €/m²
- Zone B2 : 9,30 €/m²
- Zone C : 6,47 €/m²
Quant aux plafonds de ressources, ils varient selon la composition du foyer et la situation géographique. Par exemple, pour une personne seule, la limite annuelle est de 48 699 € en zones A et A bis, 36 127 € en zone B1, 33 126 € en zone B2 et 32 935 € en zone C. Pour un couple, le plafond grimpe à 72 782 € dans les zones A et A bis.
Classique ou social : quelle version du Scellier privilégier ?
Choisir entre Scellier classique ou social dépend avant tout du niveau de loyers pratiqués localement. Avant de vous lancer, il s’avère prudent de réaliser une analyse fine du marché locatif. Pour affiner le diagnostic et sécuriser votre projet, il est judicieux de solliciter un gestionnaire d’actifs expérimenté.
En règle générale, le Scellier social devient intéressant si les loyers du secteur sont inférieurs aux plafonds imposés : la réduction d’impôt s’avère alors plus avantageuse, car le déficit foncier est accentué. À l’inverse, si les loyers de marché dépassent largement les plafonds, le Scellier classique tire son épingle du jeu en générant une meilleure rentabilité, tout en s’affranchissant des contraintes de ressources locataires.
Comment se lancer simplement dans un investissement locatif clé en main ?
L’immobilier reste un placement de choix pour de nombreux Français, à juste titre. Bien piloté, il procure des revenus réguliers et une valorisation à la revente, que ce soit à court, moyen ou long terme. Avec un investissement locatif clé en main, le propriétaire délègue presque tout : des professionnels spécialisés, comme ceux de l’agence Imavenir, sélectionnent le bien le plus rentable et accompagnent chaque étape.
Ce mode d’investissement s’ouvre même sans apport initial. Les experts étudient avec vous votre situation, déterminent la forme d’acquisition la mieux adaptée, puis activent leur réseau pour dénicher le logement optimal. Ils optimisent ensuite la rentabilité, et peuvent se charger complètement de la gestion locative. Le résultat : des loyers perçus chaque mois, sans les tracas du quotidien. Voilà une voie pour devenir propriétaire et percevoir des revenus passifs, sans perdre une minute de sommeil.
