Vous avez de l’argent de côté et vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Bonne idée : qu’il s’agisse de construire son patrimoine, de bénéficier d’avantages fiscaux ou de toucher un revenu passif, l’investissement locatif présente des atouts non négligeables. À condition de bien préparer son projet. En tant qu’investisseur débutant, il est essentiel de se renseigner un maximum, dans le but de mener à bien son achat et de booster sa rentabilité. Pas question de se lancer dans cette aventure sans vous éduquer un minimum.
Parmi les thèmes à connaître absolument, on retrouve la question des assurances. On ne parle pas ici de l’assurance habitation classique, qui reste à la charge du locataire. Il s’agit de différentes garanties auxquelles le propriétaire peut souscrire, afin de protéger son investissement et de s’assurer une certaine tranquillité d’esprit. Assurance emprunteur, Garantie Loyers Impayés, assurance Propriétaire Non Occupant… Si vous ne connaissez pas encore ces termes et que vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, rassurez-vous : cet article fait le point sur tout ce qu’il y a à savoir. C’est parti !
Plan de l'article
L’assurance emprunteur : exigée, mais pas obligatoire
Pour réaliser un investissement locatif, il est courant d’avoir recours à un crédit, notamment pour profiter de l’effet de levier : vous empruntez une certaine somme à la banque pour pouvoir acheter le bien immobilier en question. Un montant est ensuite prélevé tous les mois sur une longue période de temps afin de rembourser cet emprunt. Avant d’accorder un crédit à un investisseur dans le cadre d’un achat immobilier, l’organisme bancaire va vouloir vérifier que celui-ci est bien capable de rembourser la somme due.
Mais elle exigera également que l’acheteur opte pour une assurance de prêt immobilier. Le principe ? Cette assurance garantit à la banque que le crédit sera pris en charge si vous n’êtes plus en mesure de le faire (accident, décès, invalidité, maladie, perte d’emploi…). Il s’agit d’un filet de sécurité à la fois pour vous et votre famille, mais aussi et surtout pour la banque. Notez que la souscription à cette assurance n’est pas obligatoire, mais qu’elle est souvent recommandée, voire requise par l’organisme de prêt. On parle alors du taux d’assurance prêt immobilier, à ne pas confondre avec le taux de votre prêt immobilier. Si vous vous sentez perdu, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à choisir l’offre la plus adaptée à votre profil investisseur.
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La garantie contre les loyers impayés (GLI)
Nous l’avons vu précédemment : dans le cadre d’un crédit immobilier, vous êtes tenu de rembourser l’organisme bancaire chaque mois. La bonne nouvelle, c’est qu’avec un investissement locatif, le but est de louer le logement en vue d’autofinancer l’achat. Dans ce cas de figure, le loyer touché chaque mois va vous permettre de payer une partie, si ce n’est la totalité, de vos mensualités de prêt. La mauvaise nouvelle, c’est qu’il est possible que votre locataire ne paie pas son loyer. Et là, c’est toute votre stratégie qui s’effondre : impossible de rembourser votre crédit si votre locataire ne verse pas la somme due.
C’est là qu’intervient la garantie contre les loyers impayés ou “assurance de loyers impayés”. Celle-ci permet aux propriétaires de se prémunir contre les impayés et retards de paiement du locataire. Elle couvre dans certains cas les dégradations locatives. Gardez en tête qu’en France, le taux de loyers impayés n’est que de 2 à 3 % en moyenne. Cependant, il suffit que votre locataire soit en réelle difficulté financière pour que cela ait des conséquences désastreuses sur vos propres finances. Dans le cas où votre locataire ne verserait pas le loyer comme convenu, votre compagnie d’assurance prendrait à sa charge les loyers impayés. Vous pourriez alors rembourser votre prêt en toute sérénité.
L’assurance vacance locative
Ça y est : vous avez acheté un logement, vous l’avez remis en état et installé des meubles, vous avez pris des photos et posté votre annonce… Bref, vous êtes fin prêt à accueillir un locataire ! Mais, entre les profils qui ne vous plaisent pas, le manque de temps et la concurrence rude dans votre quartier, vous avez du mal à trouver la perle rare. Le problème, c’est que vous avez besoin de percevoir un loyer pour pouvoir rembourser votre crédit. Ne pas réussir à trouver de locataire pendant des mois : ce scénario catastrophe est le cauchemar de tout propriétaire. Car, qui dit logement inoccupé, dit argent qui ne rentre pas.
On parle de vacances locative lorsqu’un bien donné est inoccupé entre deux locataires. On parle de carence locative lorsqu’il n’y a pas de locataire lors de la première mise sur le marché du bien immobilier. Cela se produit généralement dans les villes où l’offre est inférieure à la demande. Pour lutter contre ces deux phénomènes, il est possible de souscrire à une assurance spécifique. L’assurance vacance locative permet au propriétaire d’être indemnisé durant de l’absence de loyers, sur une période plus ou moins longue selon les conditions du contrat. Comment cela fonctionne-t-il ? En échange d’une cotisation annuelle, l’assurance vacance locative assurance une prise en charge financière si le logement n’accueille pas de locataire. Voilà de quoi vous rassurer !
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L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
Lorsque vous mettez votre bien en location, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) vous permet de protéger votre logement, qu’il soit occupé par un locataire ou vacant. À l’instar des autres garanties citées, cette assurance est facultative (seulement dans le cas où vous n’êtes pas copropriétaire). Même si votre locataire a l’obligation de souscrire à une assurance logement, il est possible que son contrat n’inclut pas tous les types de sinistres auxquels le bien peut faire face.
Il peut s’agir notamment d’un incendie, d’un dégât des eaux, d’une catastrophe naturelle… Pour protéger votre bien immobilier, il reste donc important de se renseigner sur cette assurance et voir si elle correspond à votre situation. Sachez que si vous louez un appartement ou une maison meublée, l’assurance Propriétaire Non Occupant peut couvrir les objets qui se trouvent à l’intérieur en cas d’accident : meubles, vaisselle, électroménagers…
