En France, l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire au sens strict, mais elle s’impose dans la très grande majorité des situations. Et depuis trois ans, les primes progressent à un rythme soutenu : environ 30 % de hausse cumulée entre 2023 et 2026. Un contexte qui invite locataires, propriétaires et bailleurs à faire le point sur leur couverture.
Qui est obligé de s’assurer, et pour quoi ?
La réponse dépend du statut de l’occupant. Le locataire est soumis à une obligation légale claire : il doit couvrir a minima les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et remettre une attestation d’assurance à l’entrée dans les lieux, puis chaque année sur demande. En l’absence de document, le bailleur peut souscrire une assurance à la place du locataire, avec une majoration de prime pouvant atteindre 10 %. Mais l’assurance des risques locatifs seule ne protège ni les biens personnels ni les voisins : une multirisque habitation (MRH) complète est plus adaptée.
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Du côté des propriétaires, la situation est plus nuancée. Le propriétaire d’une maison individuelle hors copropriété n’a techniquement aucune obligation légale. En revanche, tout copropriétaire, qu’il occupe son bien ou non, doit couvrir sa responsabilité civile. Pour les bailleurs en copropriété, la loi ALUR du 24 mars 2014 rend l’assurance propriétaire non occupant (PNO) obligatoire depuis le 1er janvier 2015. Pour approfondir les différents niveaux de garanties à envisager selon son profil, les conseils sur l’assurance habitation publiés par des experts du secteur immobilier permettent de mieux cadrer les choix.
Ce que couvre réellement une MRH, et les pièges à éviter
Tout contrat MRH proposé à un locataire doit intégrer d’office la couverture incendie, explosion, dégâts des eaux, catastrophes naturelles (sous arrêté interministériel) et catastrophes technologiques. Les garanties complémentaires, vol, bris de glace, dommages électriques, protection juridique, varient selon les contrats et peuvent être incluses dans le socle ou proposées en option.
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Deux points méritent une attention particulière. D’abord, la distinction entre valeur d’usage et valeur à neuf : seuls les biens avec un coefficient de vétusté inférieur à 25 % bénéficient d’une indemnisation en valeur à neuf. Ensuite, le risque de sous-assurance, très courant depuis la forte inflation des matériaux de construction (environ 7,5 % en 2024). Si la valeur déclarée des biens n’a pas été révisée depuis 2022, l’indemnisation en cas de sinistre total sera vraisemblablement insuffisante. Il est donc conseillé de vérifier que la garantie reconstruction intègre les prix actuels. À l’inverse, certains contrats incluent des garanties en doublon, protection juridique ou électroménager déjà couverts ailleurs : les supprimer peut alléger la prime sans sacrifier la protection.
Des primes en forte hausse : pourquoi, et comment réagir ?
La progression des tarifs est structurelle. Après une hausse de 11 % en 2025, les primes devraient encore augmenter de 5 à 8 % en 2026 selon le cabinet d’analyse Facts & Figures. Plusieurs facteurs se cumulent : la réforme de la surprime catastrophes naturelles, passée de 12 % à 20 % de la prime de base au 1er janvier 2025, l’explosion du coût des sinistres climatiques (5 milliards d’euros pour les assureurs français en 2024), l’inflation dans le bâtiment, et des taxes représentant jusqu’à 30 % de la prime. Les disparités régionales sont marquées : en Île-de-France, la prime moyenne avoisine 255 €/an, contre 165 à 189 €/an en Bretagne ou Pays de la Loire.
Face à cette pression tarifaire, plusieurs leviers existent. Augmenter sa franchise de 150 à 300 € peut générer environ 15 % d’économie sur la prime annuelle. La loi Hamon permet par ailleurs de résilier son contrat à tout moment après un an de souscription, sans frais ni justificatif, le nouvel assureur se chargeant des démarches. Comparer régulièrement les offres reste le moyen le plus efficace de ne pas payer plus que nécessaire pour une couverture équivalente. Pour en savoir plus sur les tendances du marché immobilier et de l’investissement locatif, retrouvez les analyses sur Immobserver.fr.
