Dans le secteur de la construction, le premier euro ne sort pas forcément au moment où l’on s’y attend. Contrairement à certaines idées reçues, le paiement d’une maison en construction ne débute pas à la signature du contrat. La première somme exigible correspond généralement à l’ouverture du chantier, suivie de plusieurs appels de fonds strictement encadrés par la loi, selon l’avancement des travaux. Chaque étape franchie entraîne une nouvelle exigibilité financière, dont le calendrier et le montant varient selon le type de contrat signé.
Certains contrats imposent même un dépôt initial, non récupérable en cas de désistement. Les responsabilités financières du futur propriétaire s’échelonnent donc, avec des conséquences concrètes en cas de retard ou de défaut de paiement.
Plan de l'article
Comprendre le calendrier des paiements lors d’une construction
Pour qui se lance dans une construction maison, le calendrier de paiement ne laisse aucune place à l’approximation. La loi impose un cadre précis à chaque étape, que ce soit via un ccmi contrat de construction ou une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). À mesure que le chantier progresse, chaque avancée déclenche un appel de fonds calculé en pourcentage du prix de construction, toujours en lien direct avec l’état réel du projet.
Le premier versement intervient dès que le terrassement et les fondations sont achevés. Ensuite, l’élévation des murs, la mise hors d’eau (c’est-à-dire la pose de la toiture et la mise à l’abri du bâtiment), puis la pose des menuiseries et la mise hors d’air jalonnent le parcours financier du futur propriétaire. À chaque étape, un nouvel appel de fonds s’impose, suivant une séquence réglementée.
Pour se repérer dans ce cycle, voici comment s’orchestre habituellement l’échelonnement des paiements lors d’un contrat de construction de maison individuelle :
- 15 % lors de l’achèvement des fondations,
- 25 % à l’élévation des murs,
- 40 % lors de la mise hors d’eau,
- 60 % à la pose des menuiseries extérieures (mise hors d’air),
- 75 % à l’achèvement des cloisons,
- 95 % lorsque les installations d’équipement, la plomberie et le chauffage sont terminés,
- Le solde, soit 5 %, lors de la réception du logement.
Il est impératif que chaque appel de fonds corresponde à une étape effectivement réalisée sur le chantier. Ce respect du calendrier de paiement permet d’assurer un équilibre dans les relations avec le constructeur et protège le budget de construction. On peut voir ce calendrier comme un véritable outil de pilotage du projet : il donne la cadence, éclaire les besoins de financement, et permet de suivre de près l’avancée concrète des travaux.
À quel moment commence réellement le paiement de votre maison ?
Le paiement d’une maison en construction ne se limite pas à un simple transfert d’argent au démarrage du chantier. Tout commence lors de la signature : que ce soit celle du contrat de réservation en VEFA ou du ccmi pour une maison individuelle. Ce jalon juridique pose le cadre, mais c’est véritablement la signature de l’acte authentique chez le notaire qui lance la mécanique : l’acquéreur verse alors un dépôt de garantie ou un acompte, généralement situé entre 2 et 5 % du prix de vente, selon la formule retenue.
Ce premier versement n’oblige pas le porteur de projet à mobiliser tout son prêt immobilier d’un seul coup. Les banques libèrent les fonds par étapes, à mesure que le chantier avance. Concrètement, le compromis, puis l’acte authentique, enclenchent la phase financière, mais chaque appel de fonds s’appuie sur une étape tangible dans la progression des travaux ou de la vente.
On peut identifier trois temps forts dans la gestion de ce calendrier :
- La signature du compromis de vente ou du contrat de réservation,
- Le versement du dépôt de garantie,
- Le déblocage progressif des financements, en fonction de l’avancée du chantier ou du futur achèvement VEFA.
Ainsi, il n’y a pas de paiement précipité : tout commence lors de la signature de l’acte authentique, mais le flux financier s’étale sur toute la durée du projet, jusqu’à la remise des clés. Cette organisation protège l’acquéreur et sécurise le budget de construction du début à la fin.
Les étapes clés : déblocage des fonds et appels de paiement expliqués
Pour une maison neuve, le déroulement des paiements se fait sans surprise. Dès que le ccmi ou le contrat en VEFA est signé, un échéancier réglementé se met en place. Ce calendrier suit la progression du chantier, découpée en phases précises. Chacune d’elles déclenche un appel de fonds : le constructeur envoie la demande, la banque libère les fonds nécessaires.
Voici les étapes incontournables d’un prêt immobilier construction :
- Ouverture du chantier et réalisation des fondations,
- Achèvement des murs suivi de la mise hors d’eau,
- Achèvement des cloisons,
- Finitions jusqu’à la remise des clés.
À chaque phase, le montant versé reflète l’état d’avancement : 15 % à la signature, 25 % lors de la mise hors d’eau, 60 % quand les cloisons sont posées, puis le solde à la réception du logement. La réglementation veille au grain : tout est encadré, le budget de l’acheteur ne peut déraper à la discrétion du promoteur.
La logique bancaire s’aligne : pour chaque appel de fonds, la banque règle sur présentation d’une facture du constructeur. Pendant toute la durée des travaux, l’acquéreur ne paie que les intérêts intercalaires. Le remboursement du prêt immobilier démarre seulement à la livraison. Ce fonctionnement garantit au maître d’ouvrage une visibilité claire sur les paiements, les délais et sa marge de manœuvre financière.
Propriétaire et constructeur : qui paie quoi, et à quelles conditions ?
La répartition des frais entre acheteur et constructeur dépend étroitement du contrat de construction, généralement sous deux formes : le ccmi pour une maison individuelle ou la VEFA pour un achat sur plan. Chacun a ses obligations, clairement définies par la loi.
Pour le futur propriétaire, plusieurs dépenses s’imposent au fil du projet :
- Prix de la construction : les paiements se font par tranches, selon l’avancement, sur appel de fonds du constructeur ou du promoteur immobilier,
- Frais de notaire : liés à l’achat du terrain ou à la signature définitive en VEFA,
- Assurances obligatoires : notamment l’assurance dommages-ouvrage, à souscrire avant le début du chantier,
- Taxes d’aménagement et frais de viabilisation du terrain, à intégrer dans le budget de construction.
Le constructeur, de son côté, est tenu de fournir une garantie de livraison et, pour une VEFA, une garantie de remboursement qui couvre l’acheteur jusqu’à la remise des clés. Il doit aussi assurer la bonne exécution des travaux et le respect du contrat. Le calendrier des paiements, fixé dès la signature, ne peut être modifié sans l’accord des deux parties.
La signature du contrat mérite une attention particulière. Il s’agit de vérifier chaque condition de financement, chaque échéance, chaque garantie. L’intervention du notaire au moment de l’acte authentique vient renforcer la sécurité de la transaction, en garantissant le respect des engagements et la clarté sur le montant final.
La route vers la propriété neuve ne supporte pas l’improvisation. Savoir où, quand et pourquoi chaque euro est versé, c’est garder la main sur son projet. Une vigilance payante, jusqu’à la remise des clés.
