Pour une vente d’appartement en loi Scellier après 9 ans de location, la réponse tient en peu de mots : une fois l’engagement de location respecté, vous pouvez vendre librement et les réductions d’impôt déjà obtenues ne sont pas remises en cause. Deux points restent à vérifier avant de signer : la date exacte de fin de votre engagement, et l’impôt sur la plus-value qui s’appliquera au prix de vente.
Vendre au bout de 9 ans : ce que devient la réduction Scellier
L’engagement Scellier consiste à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans en principe. Le locataire ne peut être ni vous ni un membre de votre foyer fiscal. L’administration contrôle cet engagement au fil de vos déclarations de revenus annuelles.
Quand la durée est atteinte, la réduction d’impôt est acquise et la vente ne la remet pas en cause. Vendre avant le terme entraîne au contraire la perte de l’avantage, sauf cas de force majeure comme le décès, l’invalidité ou le licenciement.
Le décès illustre bien la logique du dispositif : le conjoint survivant peut reprendre l’engagement pour la durée restante, et la réduction déjà obtenue par le couple n’est pas contestée. Si vous hésitez entre vendre et poursuivre la location, l’article sur la prolongation de l’avantage Scellier détaille ce que le maintien du bien en location peut encore rapporter.
Calculer la date exacte de fin d’engagement
La durée se compte de date à date à partir du premier bail, pas depuis la date d’achat ni depuis la livraison du logement. Un bien acheté sur plan peut avoir été livré puis loué plusieurs mois plus tard : ces mois ne comptent pas dans les 9 ans.
Exemple : pour un bail prenant effet le 1er mars 2013, l’engagement se termine le 28 février 2022. Une vente signée le 15 février 2022 arrive donc trop tôt, alors qu’une vente signée en mars 2022 ne pose aucun problème.
Une période sans locataire entre deux baux demande aussi de l’attention. Le délai toléré pour relouer est encadré par l’administration, et une vacance trop longue peut faire perdre le bénéfice de la réduction. Gardez les baux, les états des lieux et les quittances de chaque période pour pouvoir justifier la continuité de la location.
Vendre pendant une prorogation (Scellier intermédiaire)
Le Scellier intermédiaire permet de prolonger l’engagement par périodes successives après les 9 ans, en échange d’une réduction d’impôt complémentaire. Chaque période réengage le propriétaire jusqu’à son terme.
Vendre en cours de période expose donc à la reprise de la réduction complémentaire de la période concernée. Les 9 premières années restent acquises, mais la période de prorogation entamée ne l’est pas. La date à viser est la fin de la période en cours, jamais le milieu.
Si vous n’avez pas opté pour la prorogation, rien ne vous retient après les 9 ans. Vérifiez sur vos avis d’imposition et votre dossier fiscal quelle option vous avez réellement choisie avant de fixer une date de vente.
Plus-value à la revente : calcul et abattements
La vente d’un appartement locatif est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le taux est de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, appliqués après abattements pour durée de détention.
- Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, avec exonération au-delà de 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, avec exonération au-delà de 30 ans.
Prenons un appartement détenu depuis 15 ans, avec 40 000€ de plus-value brute. Dix années comptent après les 5 premières : l’abattement atteint 60 % pour l’impôt, soit 16 000€ imposables et 3 040€ d’impôt. Il atteint 16,5 % pour les prélèvements sociaux, soit 33 400€ imposables et 5 744,80€ de prélèvements, ce qui donne 8 784,80€ au total.
Deux forfaits peuvent réduire la plus-value : 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition, et 15 % du prix d’achat pour les travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000€ de plus-value imposable. Les règles voisines sont reprises dans les conseils fiscaux sur la plus-value d’une résidence secondaire.
Vendre occupé ou libérer le logement
La vente ne met pas fin au bail : l’acquéreur reprend le contrat en cours, avec le locataire en place. Un appartement vendu occupé se négocie en général à un prix inférieur à un logement libre, car l’acheteur ne peut pas l’occuper tout de suite.
Pour vendre libre, il faut donner congé pour vendre à l’échéance du bail, en respectant le préavis légal et le droit de préemption du locataire. Un congé mal rédigé ou envoyé trop tard est nul, et la vente doit alors attendre le bail suivant.
Le plafond de loyer propre au Scellier ne s’impose plus pour un nouveau bail une fois l’engagement achevé. Le bail en cours garde en revanche ses règles de révision : pour savoir si un ajustement est encore possible avant la vente, lisez les règles sur la hausse du loyer à la date anniversaire.
Déclarer la vente et arrêter la réduction
Le notaire calcule la plus-value et verse l’impôt directement à l’administration lors de la vente. Vous n’avez pas de paiement à anticiper, et il se charge des formalités liées à la plus-value.
Après la fin de l’engagement, la réduction Scellier n’est plus à déclarer sur les années qui suivent. Pour les formalités propres à la cession, la page sur les étapes de déclaration d’une vente les détaille.
Gardez le dernier bail et l’acte de vente : ils prouveront la durée de location si l’administration la vérifie. Le plus sûr reste de faire confirmer la date de fin d’engagement par le notaire avant de fixer celle de la vente.
