Après deux années marquées par la hausse des taux et une correction des valorisations, les SCPI retrouvent en 2025-2026 un souffle nouveau. Collecte en progression, rendements en hausse pour la troisième année de suite, diversification renforcée : plusieurs signaux convergent pour expliquer pourquoi ce véhicule d’épargne immobilière attire à nouveau les investisseurs français.
Une collecte qui repart nettement
En 2025, la collecte brute des SCPI a atteint 5,5 milliards d’euros, soit une hausse de 17 % par rapport à 2024, selon les données de l’ASPIM et de l’IEIF publiées en février 2026. La collecte nette s’est, elle, établie à 4,6 milliards d’euros, en progression de 29 %. Le marché se rapproche ainsi progressivement de sa moyenne décennale, fixée à 6,3 milliards d’euros. Frédéric Bôl, Président de l’ASPIM, le résume clairement : « La collecte des SCPI progresse nettement et se rapproche progressivement des niveaux observés avant la phase de correction. »
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La capitalisation globale du secteur atteignait 88 milliards d’euros fin septembre 2025, signe d’un marché qui a absorbé la correction sans effondrement. Pour choisir parmi les meilleures scpi, plusieurs critères méritent attention : taux de distribution, performance globale annuelle, taux d’occupation financier et stratégie du gestionnaire.
Des rendements en progression, mais une forte dispersion
Le taux de distribution moyen 2025 ressort à 4,91 %, contre 4,72 % l’année précédente. C’est la troisième hausse consécutive, un signal encourageant après la période de compression des marges. La moitié des SCPI du marché ont maintenu ou augmenté leurs acomptes par part, et 36 % d’entre elles enregistrent une hausse moyenne pondérée de leurs distributions.
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La dispersion reste toutefois importante. La performance globale annuelle varie de -4,5 % pour les SCPI résidentielles à +6,3 % pour les SCPI diversifiées. Ce grand écart rappelle qu’une sélection soignée reste indispensable : toutes les SCPI ne se valent pas, et le choix d’une stratégie adaptée à son profil pèse lourd dans le résultat final.
Points de vigilance à ne pas écarter
Les SCPI diversifiées, qui investissent dans plusieurs typologies d’actifs et plusieurs zones géographiques, ont capté 65 % de la collecte brute en 2025. La montée en puissance des SCPI à dimension européenne reflète aussi une tendance de fond : les acquisitions réalisées en 2023-2025, période de bas de cycle, sont susceptibles de générer des plus-values sur le moyen terme.
Cela dit, ce placement comporte des risques réels. La perte en capital n’est pas exclue, le rendement n’est pas garanti, et la liquidité peut être limitée. Fin 2025, le stock de parts en attente de retrait représentait 3,1 % de la capitalisation globale, concentré sur un nombre restreint de SCPI. Les frais d’entrée varient de 0 % à plus de 10 % selon les véhicules, ce qui impose un horizon de détention d’au moins 8 à 10 ans pour les structures les plus chargées en frais. La fiscalité, également en évolution, mérite d’être examinée avec soin avant tout engagement.
Au total, les SCPI restent un moyen concret d’accéder à l’immobilier locatif sans en gérer les contraintes directes. La reprise de 2025 est encourageante, mais elle ne doit pas faire oublier que tout investissement immobilier s’inscrit dans la durée.
