L’ILC ne se contente pas d’encadrer la révision triennale : lors du renouvellement du bail commercial, il détermine le plafond applicable au nouveau loyer et conditionne la marge de négociation entre bailleur et preneur. Depuis la fin du dispositif exceptionnel de plafonnement à 3,5 % au premier trimestre 2024, la séquence de baisse de l’indice modifie les rapports de force à la table des négociations.
Substitution de l’ICC par l’ILC lors du renouvellement : ce que la jurisprudence impose
Les baux conclus avant 2008 référencent souvent l’indice du coût de la construction. Lors du renouvellement, la question se pose : peut-on maintenir l’ICC comme indice d’indexation ?
La réponse est désormais tranchée. L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, combiné aux dispositions de la loi du 4 août 2008, rend l’ILC ou l’ILAT obligatoires selon l’activité exercée. Un bail renouvelé qui conserverait l’ICC comme seul indice d’indexation s’expose à une requalification judiciaire de la clause.
Nous observons en pratique que certains bailleurs tentent de maintenir l’ICC dans le bail renouvelé, arguant de la liberté contractuelle. La Cour de cassation (3e chambre civile) a précisé ces dernières années les conditions de substitution : lorsque le bail est renouvelé, la clause d’indexation doit viser un indice en lien avec l’activité du preneur. Pour un commerce, c’est l’ILC. Pour des bureaux ou de la logistique, l’ILAT.
Effet de rattrapage post-plafonnement : calcul du loyer de renouvellement après mars 2024
Le dispositif exceptionnel a plafonné à 3,5 % par an la variation annuelle de l’ILC pour les PME entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Pendant cette période, l’écart entre l’ILC réel et l’ILC plafonné s’est accumulé sans être purgé.
Au renouvellement, la valeur locative de référence n’est pas calculée sur la base du loyer effectivement payé sous plafonnement. Le bailleur peut revendiquer un loyer de renouvellement indexé sur la valeur locative réelle, déconnectée du plafonnement temporaire.
Le preneur doit anticiper ce différentiel. Si le bail arrive à échéance peu après la fin du plafonnement, le loyer de renouvellement peut absorber en une seule fois le retard accumulé. Nous recommandons de chiffrer précisément l’écart entre le loyer plafonné et le loyer théorique non plafonné avant d’engager toute discussion de renouvellement.
Clauses d’indexation asymétriques et renouvellement du bail commercial
Une clause d’échelle mobile qui ne joue qu’à la hausse (clause dite « plancher ») constitue un piège fréquent. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile sanctionne ces clauses asymétriques par la nullité, au motif qu’elles faussent le jeu de l’indexation.
Lors du renouvellement, la rédaction de la nouvelle clause d’indexation mérite une attention particulière :
- La clause doit permettre une variation à la hausse comme à la baisse, sans plancher ni plafond contractuel (hors dispositif légal temporaire).
- L’indice de référence doit correspondre à l’activité réelle du preneur : ILC pour les commerçants et artisans immatriculés, ILAT pour les bureaux et activités tertiaires.
- Le trimestre de référence initial doit être clairement identifié pour éviter toute contestation ultérieure sur le calcul de la révision.
Une clause asymétrique dans un bail renouvelé est réputée non écrite. Le bailleur perd alors tout mécanisme d’indexation jusqu’à la prochaine révision triennale, ce qui peut représenter trois années de loyer figé.
Baisse récente de l’ILC : levier de négociation au renouvellement
Depuis plusieurs trimestres, l’ILC connaît une tendance baissière après les pics enregistrés en 2022-2023. Cette trajectoire descendante change la donne pour le preneur qui négocie un renouvellement.
Le mécanisme de plafonnement légal du loyer de renouvellement fonctionne ainsi : si la durée du bail n’excède pas neuf ans et qu’aucune modification notable des caractéristiques du local n’est intervenue, le loyer renouvelé est plafonné par la variation de l’indice applicable. Un ILC en baisse signifie concrètement que le plafond de révision du loyer renouvelé peut être inférieur au loyer en cours.
Le preneur dispose alors d’un argument solide pour demander une diminution du loyer ou, à tout le moins, pour résister à une demande de déplafonnement du bailleur. Le bailleur qui souhaite obtenir un loyer supérieur au plafond doit démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Stratégie de date pour le congé avec offre de renouvellement
Le choix du trimestre de référence pour l’ILC n’est pas neutre. Un congé signifié à une date permettant de retenir un trimestre où l’ILC est au plus bas maximise l’avantage du preneur. À l’inverse, le bailleur a intérêt à déclencher le renouvellement sur un trimestre plus favorable.
Nous recommandons de consulter les dernières valeurs publiées par l’INSEE avant de fixer la date du congé ou de la demande de renouvellement. La valeur de l’ILC au quatrième trimestre 2025, publiée en mars 2026, s’établit à 134,62 (base 100 au premier trimestre 2008).
Articulation entre ILC et fixation judiciaire du loyer de renouvellement
Lorsque les parties ne s’accordent pas sur le montant du loyer renouvelé, le juge des loyers commerciaux intervient. L’ILC sert alors de plafond, mais le juge fixe la valeur locative en tenant compte de l’ensemble des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage.
L’ILC encadre la variation, il ne détermine pas seul la valeur locative. Un preneur qui se contenterait d’invoquer la baisse de l’indice sans analyser les comparables de voisinage et l’évolution de la commercialité risque de voir le juge fixer un loyer déplafonné, supérieur au loyer en cours.
- Le déplafonnement est acquis si la durée contractuelle dépasse neuf ans ou si le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans.
- Une modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrivée d’un tramway, piétonisation, changement de flux) permet au bailleur de demander le déplafonnement même sur un bail de neuf ans.
- En cas de déplafonnement, le lissage du loyer sur plusieurs années (article L. 145-34) limite la hausse annuelle à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
La baisse de l’ILC ne protège donc pas automatiquement le preneur contre un déplafonnement. Elle réduit le plafond, mais la fixation judiciaire peut aboutir à un montant supérieur si la valeur locative le justifie. Maîtriser l’articulation entre l’indice et les critères de fixation judiciaire reste la clé d’une négociation de renouvellement bien préparée.
