Le prix moyen au mètre carré des appartements vendus en Andorre atteignait 4 547,3 euros fin 2025, selon le Departament d’Estadística. Au premier trimestre 2026, ce chiffre s’établit à 4 415,9 euros, soit une hausse de 3 % sur un an mais un recul de 2,9 % sur le trimestre. Le marché immobilier andorran entre dans une phase que les données officielles permettent de décrire avec précision.
Plateau des prix au mètre carré en Andorre : ce que montrent les transactions
Le pic de prix des appartements date du deuxième trimestre 2025, à 4 559,9 euros le mètre carré. Depuis, trois trimestres consécutifs se situent en dessous de ce sommet. La progression annuelle de 3 % masque ce plafonnement, car elle compare deux points sans tenir compte de la trajectoire intermédiaire.
| Trimestre | Prix moyen au m² (appartements) |
|---|---|
| T4 2024 | 4 201,3 € |
| T1 2025 | 4 289,0 € |
| T2 2025 | 4 559,9 € |
| T3 2025 | 4 481,4 € |
| T4 2025 | 4 547,3 € |
| T1 2026 | 4 415,9 € |
Sur quatre ans, la hausse reste considérable : de 2 625,3 euros au premier trimestre 2021 à 4 415,9 euros début 2026, soit 68 %. La dynamique longue demeure haussière, mais la pente s’aplatit nettement depuis mi-2025.
Le volume de transactions confirme ce ralentissement. Au premier trimestre 2026, 492 opérations ont été enregistrées, en baisse de 3,7 %. Au deuxième trimestre 2026, les données publiées par le gouvernement montrent une poursuite de ce recul.
Taxe sur l’investissement immobilier étranger : le coût réel d’un achat en 2026
La Llei 2/2026, en vigueur depuis le 13 février 2026, a instauré une taxe progressive sur les acquisitions par des étrangers ou des résidents de moins de trois ans. Le barème est simple : 6 % du prix d’achat pour un premier bien, 10 % pour un second.
Cette taxe s’ajoute à l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) de 4 % que paie tout acheteur, quelle que soit sa nationalité. Un investisseur étranger qui acquiert son premier appartement supporte donc un coût fiscal d’entrée de 10 % minimum, avant frais de notaire.
Les recettes liées à cette taxe spécifique ont progressé de près de 40 % en un an, selon le ministère des Finances andorran. La pression fiscale globale du pays a atteint 28,4 % en 2025, en hausse de 0,9 point par rapport à 2024. Pour un micro-État historiquement attractif par sa légèreté fiscale, ce virage est significatif.
- Premier bien acquis par un étranger ou résident de moins de 3 ans : 6 % + 4 % d’ITP
- Deuxième bien : 10 % + 4 % d’ITP
- Une réduction pouvant atteindre 90 % s’applique si le logement est destiné à la location en résidence principale
Plafonnement du nombre de biens pour les non-résidents en Andorre
La Llei 5/2025 et la loi dite « Omnibus » ont introduit une contrainte sans précédent. Les non-résidents et les résidents de moins de trois ans ne peuvent plus détenir que deux logements ou une seule maison individuelle. Aucune limite quantitative n’existait auparavant.
Cette restriction s’inscrit dans une durée longue : jusqu’à dix ans avant de pouvoir élargir son parc immobilier dans certains cas. Pour un investisseur qui envisageait de constituer un portefeuille locatif en Andorre, la stratégie doit être repensée. Deux appartements bien placés à Escaldes-Engordany ou Andorra la Vella deviennent le maximum atteignable pendant une décennie.
Le contexte européen éclaire ce choix politique. L’Espagne a supprimé son Golden Visa le 3 avril 2025. Le Portugal avait déjà retiré l’immobilier de son programme. L’Andorre a maintenu l’accès aux acheteurs étrangers, mais en a considérablement renchéri et limité les conditions.
Prix affichés et prix signés : deux chiffres à ne pas confondre
Les 4 415,9 euros par mètre carré proviennent des liquidations trimestrielles des notaires, transmises au Departament de Tributs. Ce sont des prix de ventes réellement signées. Les portails d’annonces affichent des montants proches de 7 800 euros le mètre carré dans certaines paroisses, qui correspondent à des prix demandés par les vendeurs.
L’écart entre les deux dépasse 70 % dans les zones les plus recherchées. Un acheteur qui se fie uniquement aux annonces surestime le marché. Un vendeur qui se base sur les statistiques officielles sous-estime la valeur perçue de son bien dans le segment haut de gamme.
Les paroisses ne se valent pas. Escaldes-Engordany et Andorra la Vella concentrent les prix les plus élevés, tandis que les paroisses périphériques restent nettement en dessous de la moyenne nationale. La localisation pèse davantage que la superficie dans la formation du prix.
Profil des acheteurs français en Andorre : un recul mesurable
Les acheteurs français ont reculé de 17,5 % sur la période récente. Cette baisse s’explique par la combinaison de la nouvelle taxe sur l’investissement étranger et du plafonnement du nombre de biens. Les investisseurs français, qui représentaient une part notable des transactions, deviennent plus sélectifs.
Les particuliers continuent de dominer les achats face aux sociétés. Le marché andorran reste un marché de résidents et de particuliers, pas un marché institutionnel. Cette caractéristique limite les risques de bulle spéculative mais réduit aussi la liquidité pour les vendeurs pressés.
- Les acheteurs français reculent de 17,5 %
- Les particuliers dominent les transactions devant les sociétés
- La fourchette de prix dans le centre d’Andorra la Vella et Escaldes se situe entre 5 000 et 7 000 euros au mètre carré dans le neuf haut de gamme
- L’Institut national du logement andorran a triplé ses adjudications de logement abordable en 2026
Le marché immobilier andorran en 2026 offre un double visage. Les prix restent historiquement élevés par rapport à 2020, mais le plateau amorcé mi-2025, le recul des volumes et le durcissement réglementaire pour les étrangers changent les paramètres d’un achat. Un acquéreur qui dispose du temps d’attente nécessaire trouvera un marché où la négociation redevient possible, après plusieurs années où les biens de qualité partaient sans discussion.
