9 stratégies rentables en investissement locatif - Le Guide 2020

Stratégie investissement locatif

Lorsqu'on se lance dans l’investissement immobilier pas simple de savoir comment trouver des biens rentables et quelle stratégie utiliser. En effet, la part des investissements locatifs sur le total des transactions est passée de 17,4% en 2019 à 26,5%[1] au 1er semestre 2019. La concurrence sur ce type d'achat a donc fortement augmenté. Nous allons voir ensemble à travers ce dossier 9 stratégies en investissement locatif qui génèrent du cashflow.

L’objectif de ces stratégies est de ne rien débourser de votre poche et d’être en positif chaque mois. Certaines de ces techniques sont peu connues et jalousement gardées par les investisseurs à succès ;-).

On vous dévoile tout et on vous explique en détail chaque stratégie : avantages et inconvénients.

Bonne lecture.

Comment savoir si un investissement locatif est rentable ?

Lorsqu’on trouve les premières annonces qui pourraient convenir à notre recherche, on se pose vite la question de la rentabilité du bien. Voici 3 étapes pour s’en assurer :

  1. Il vous faut calculer le loyer potentiel du bien convoité :
  2. Superficie x prix au m² locatif.

  3. Une fois cela réalisé, vous allez devoir en fonction du prix d’achat et de la durée de votre emprunt calculer les mensualités. Il existe bon nombre de calculateur de mensualité sur internet.
  4. Vous devez ensuite vous renseigner (auprès du vendeur ou autre) de la taxe foncière et des éventuelles charges. Cela vous permettre de calculer un taux de rentabilité plus précis.

A partir de là vous avez tout ce dont vous avez besoin.

Si votre loyer est supérieur au crédit plus les charges, votre investissement est rentable. Félicitation ! Il ne reste plus qu'à signer un compromis et trouver le financement.

Si au contraire le loyer est inférieur au crédit + charges alors un effort financier personnel sera necessaire chaque mois. Vous augmenterez chaque mois/année votre patrimoine mais l'investissement ne vous rapportera pas de revenu complémentaire dans un premier temps puisque le cashflow est négatif.

Automatiser votre recherche et tous les calculs c’est possible !

Calcul rentabilité locatif
Interface logiciel Immobserver

Immobserver, notre logiciel de recherche de bien immobilier basé sur l'intelligence artificielle réalise tous ces calculs pour vous pour chaque bien qu’il trouve sur des milliers d’annonces en quelques secondes. Il vous indique même la rentabilité du bien sans transformation ou valorisation… un gain de temps important qui vous donne une longueur d’avance non négligeable sur les autres investisseurs. Impossible de s’en passer ensuite.

9 stratégies à fort cashflow en investissement locatif

Nous allons maintenant voir l’ensemble des stratégies qui vont vous permettre de générer un rendement locatif positif :

Collocation :

La colocation est l’une des meilleures stratégies en 2020 pour être rentable et générer un cashflow positif. L’idée est d’acheter un bien, une maison par exemple est de louer ensuite séparément à différents locataires les différentes chambres.

Avantages :
  • lorsque vous perdez un locataire vous ne perdez qu’une fraction de vos revenus locatifs. Le risque de la vacance locative est beaucoup moins impactant.

Division de bien

L’idée ici est d’acheter une superficie et de la remodeler de telle sorte que d’une habitation vous en fassiez plusieurs. Par exemple, un grand appartement avec beaucoup de travaux de le transformer en 2 appartements ou plus. La stratégie de division est peu utilisée dans les appartements mais beaucoup plus dans les terrains. Acheter un grand terrain ou une maison avec beaucoup de terrain et le diviser pour en vendre plusieurs. Cela permet d’augmenter le prix de vente de l’ensemble.

Pour de l'investissement locatif vous pouvez donc faire la même chose.

Garage

L'investissement dans un garage peut être très rentable (supérieur à 10%). En effet, ce type de bien possède de nombreux avantages : pas d’entretien, investissement de départ faible et donc accessible aux investisseurs avec moins de budget, etc. En effet, pour moins de 10 000€ vous pouvez acquérir un garage. Cette niche a beaucoup été exploitée ces dernières années, les prix augmentent donc mais il reste de trés bonnes affaires à faire.

Exemple :

Un garage acheté 9 000€ peut être loué 85€/mois soit 11,3% de rendement brut par an.

Avantages :
  • Faible budget
  • Peu d’entretien
  • Beaucoup de clients potentiels du fait du faible budget et de la difficulté de se garer
  • Pas de risque de dégradation
  • Facilité “d’expulsion” d’un locataire ne payant pas

Bien avec Travaux

Acheter un bien avec beaucoup de travaux, cela permet de négocier fortement le prix d’achat mais surtout de valoriser le bien. Les meilleures affaires sont faites lors de l’achat.

Un autre point positif d'un achat avec beaucoup de travaux est fiscal. En effet, vous pourrez faire du déficit foncier se qui vous permettra de réduire voir d'annuler vos impôts.

Location meublée

Il faut savoir qu’en moyenne un appartement meublé peut se louer 20% à 30% plus cher qu’un appartement non meublé. Vous pouvez par exemple, afin de réduire les risques faire de la location meublé pour étudiant.

Pour la location meublée tout est question de calcul et de valorisation du loyer.

En effet, le montant à investir pour meubler l’appartement va déterminer si cela est intéressant pour la rentabilité ou s’il vaut mieux louer non meublé.

Location saisonnière

La location saisonnière est une stratégie en investissement immobilier qui est trés rentable. L’idée ici est de proposer votre bien à la semaine ou à la journée sur des sites comme AirBnb. En fonction de la saisonnalité, il vous est parfois possible de demander le montant du loyer mensuel pour une semaine. Alors qu'en location mensuelle vous auriez loué 400€/mois en location saisonnière vous allez pouvoir louer 50€, 60€, xx par jour. Le calcul est vite fait.

C’est toute la force de la location saisonnière. Il faut prendre en compte que votre bien peut ne pas être loué pendant une partie de l’année.

Par exemple, pour les locations saisonnières au ski ou en bord de mer. Il faut le prendre en compte dans vos calculs ou proposer différentes choses.

Avantages :
  • Risque trés faible voir inexistant d’impayé (avance des frais sur les plateforme comme Airbnb)
  • Loyer bien supérieur
Inconvénients :
  • La rotation des locataires étant beaucoup plus importante, cela nécessite plus de temps si vous faites tout vous même : check-in, check-out, ménage.

Immobilier professionnel

L’immobilier professionnel, n’est pas un secteur de l’immobilier exploré par les investisseurs débutants mais à tort. La location de bureaux ou pas de porte possède de nombreux avantages comme un turn over (rotation des locataires) beaucoup plus faible.

Avantages :
  • Locataire engagé pour des durées beaucoup plus longues (baux 3/6/9 ans).
Inconvénients :
  • Lorsque vous avez un locataire qui part les durées de vacances locatives sont plus longue que pour de la location au particulier.

Studio étudiant

Investir dans un studio dans des villes étudiantes est aussi très rentable. Les petites superfices se louent à des prix plus élevés au m². Ce type d’investissement est accessible aux investisseurs ayant un budget réduit car dans certaines villes trouver un studio à 50 000€ n’est pas irréalisable. Avec un loyer de 350€/mois on est à 8,4% de rentabilité brute. Les risques sont aussi moindre puisque les parents peuvent être garants et une partie du loyer est payé directement par les aides.

Immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est en fait un immeuble que vous achetez et qui vous appartient dans sa totalité. Il comprend plusieurs appartements. Pas de copropriétaire. Cela peut faire peur mais l’avantage, d’acheter un immeuble c’est que vous acheter “en gros” c’est à dire plusieurs appartements d’un coup et que vous allez louer au détail. Un peu comme une division ou colocation cela va vous permettre d’augmenter votre rentabilité.

Vous aurez aussi un pouvoir de négociation qui vous permettra d’acquérir à un meilleur prix.

Acheter un immeuble semble inaccessible mais en province dans de petite ville, c’est tout à fait abordable pour 150-200 000€.

Avantages :
  • Pas de co-propriétaire ou syndic : c'est vous qui décidez

Comment faire un bon investissement locatif ?

Pour pouvoir réaliser un bon investissement locatif, il faut qu’un bien respecte plusieurs critères :

  1. Bien acheter au départ :
    Bon nombre d’investisseurs pensent pouvoir transformer n’importe quel achat en bon investissement locatif. C’est faux ! Vous devez acheter un bien en dessous du prix du marché : soit par votre négociation, soit par un fait particulier (divorce, vente aux enchères, etc), soit car il y a beaucoup de travaux soit car vous avez en tête d’utiliser une des stratégies ci dessus, par exemple une division. Bien acheter c’est le nerf de la réussite en immobilier. Renseignez-vous sur les taxes, sur les externalités positives et négatives et sur le prix au m² pour le même type de bien sur la ville et les villes aux alentours.
  2. Localisation, localisation et localisation :
    La localisation de votre bien est certainement le point le plus important. Vous pourrez tout changer à l'intérieur mais déplacer le bien c'est impossible. Donc renseignez-vous sur la ville, le quartier, la rue. Lors de votre prospection immobilière, essayer de venir faire un tour le matin, le soir, discuter avec le voisinage afin d'apprendre le maximum de chose. Vous ferez le trie dans toutes les informations ensuite.
  3. Valoriser le bien :
    Je dirai que 50% de la réussite d’un investissement locatif est dans votre capacité à valoriser le bien que vous allez acheter. Vous devez acheter un bien dans un état A et le transformer dans un état B de telle sorte que sa valeur sera supérieur.

Comment générer un cashflow positif en investissement locatif ?

Pour générer du cashflow positif en investissement locatif, vous allez devoir résoudre une équation simple :

Loyer > Crédit + charges

L’idée est simple, vous devez toucher un loyer supérieur à l’ensemble de vos frais, c’est dire les mensualités du crédit ainsi que les différentes charges (taxe foncière, entretien, etc). Vous allez me dire, impossible en 2020 ! et bien non certain y arrivent très bien. Donc creusez vous les méninges et soyez créatif, derrière un bien immobilier s'en cache peut être un autre, beaucoup plus rentable.

En résumé :

Comme vous avez pu le constater à travers ce dossier, ce ne sont pas les stratégies qui manquent pour réaliser de bons investissements locatifs. Le tout est d'être imaginatif afin de valoriser au maximum le bien que vous achetez. La stratégie d'investissement dépendra notament de la ville, de votre budget et du temps que vous avez à y consacrer. Si lors de votre achat vous ne voyez pas comment le valoriser c'est que trés certainement ce ne sera pas un bon investissement. Si vous n'avez pas ou peu de temps pour la recherche n'hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier ou à utiliser des logiciels de pige immobilière comme Immobserver. Pour le chasseur immobilier, nous vous conseillons d'en choisir un spécialisé dans la recherche de bien pour investissement, car c'est un domaine bien spécifique de la chasse immobilière.


Sources :
[1] MeilleurTaux, century21

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