Réussir le financement d'un investissement locatif - Le guide complet

Financement investissement immobilier

Trouvez un bien immobilier rentable est le fruit d’un effort de chaque instant dans sa prospection immobilière (internet, réseau, etc). En effet en 2018, le marché de l’immobilier en France c’est plus de 957 000 transactions dans l’ancien[3].
Vous venez de trouver un bien à forte rentabilité ? Félicitation !!!

Toutefois le travail n’est pas terminé. Vous allez devoir trouver un financement pour votre investissement.

Ce type d’achat connaît une forte croissance depuis le milieu des années 2010. Les taux d'intérêt exceptionnellement bas et un marché de l'ancien qui attire les investisseurs en sont principalement la raison.

D'après le site défiscalisation.immo, l'investissement locatif représente plus d'un achat sur quatre en 2019. Cependant le financement peut être source d'interrogations, nous allons voir ensemble, point par point, comment vous pouvez envisager d'investir dans le locatif et surtout quelles sont les options de financement qui s'offrent à vous.

L'investissement locatif : un placement financier qui séduit

Comment financer un investissement locatif ?

Investir dans un bien immobilier demande des ressources financières, que ce soit votre premier achat ou non, il s'agit d'une démarche qui nécessite une longue réflexion.

Deux options s'offrent à vous :

  • Épargne : si vous avez l'épargne nécessaire, vous pouvez décider d'acheter votre bien comptant
  • Crédit immobilier : vous pouvez avoir recours à un emprunt immobilier

Si vous disposez des fonds nécessaires pour investir, vous devez prendre en compte le fait que vos revenus locatifs seront soumis à l'impôt. Dans le cadre d'un crédit immobilier, vous disposerez de nombreux avantages fiscaux.

Il est recommandé d'envisager un emprunt afin de financer cet investissement.

Quels sont les avantages d'un crédit pour investir dans l'immobilier ?

Financer son investissement immobilier par crédit c’est s’ouvrir aux opportunités que permet l’emprunt notamment sur sa capacité d’achat. Vous avez accès à des biens plus chers et donc des projets d’investissement plus gros que ce que votre épargne seul vous aurez permis.

Deuxième point, le crédit en investissement immobilier est un véritable effet de lier d’enrichissement. En effet, en ciblant des biens à cashflow positif vous pouvez multiplier les opérations et ainsi vous enrichir trés rapidement grâce à l’argent des autres.

Dernière chose, l’investissement immobilier est l’un des seuls placements financiers que vous pouvez envisager avec un crédit, ce qui n'est pas négligeable lorsque l'on souhaite se constituer un patrimoine et/ou une rente.

A l'heure actuelle, les taux d'intérêts sont très intéressants puisqu'ils sont exceptionnellement bas. Selon guideducrédit.com le meilleur taux immobilier actuel en France se situe autour des 0,80% hors assurance et sur une durée de 20 ans. Ce dernier varie certes en fonction de la région ou bien de la durée du crédit, cependant en France la moyenne se situe autour des 1,15%[1] sur 20 ans.

Evolution taux immobilier

En optant pour un crédit et en calculant le rendement d'un investissement locatif, vos revenus peuvent être supérieurs au remboursement de votre crédit. Vous pourrez donc générer un cashflow positif.

Enfin, les avantages fiscaux représentent l'un des arguments les plus convaincant puisque de nombreux dispositifs créés par l'Etat favorisent cet investissement financier.

A noter, parfois selon votre situation financière les banques n’accepteront pas un financement 110% c’est à dire de financer l’ensemble du bien immobilier et des frais (frais de notaire, etc). Vous devrez alors financer par apport les frais.

Les avantages fiscaux proposés par l'Etat

L'investissement immobilier dispose d’avantages fiscaux intèressants. En effet, en plus de vous constituer un patrimoine et de vous assurer un revenu mensuel, vous disposez d'avantages fiscaux non négligeables. La loi Pinel et le dispositif Denormandie en sont le parfait exemple. En fonction du bien choisi, s'il soit neuf ou ancien, s'il faut effectuer des travaux (deficit foncier), les avantages seront plus ou moins importants. Il est donc important de se renseigner avant d'investir.

Loi pinel :

La loi Pinel vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôts si vous investissez dans le neuf, soit 12% du prix d'achat du logement si vous avez un engagement de location de 6 ans, 18% pour 9 ans et jusqu'à 21% pour 12 ans. Cependant vous devez respecter certaines conditions : investir dans une zone où la demande locative est forte (zone A bis ou B1) et la location doit être faite à un ménage dont les revenus ne dépassent pas certains montants, variables en fonction de la zone. Vous pouvez envisager de louer le logement à un parent ou à un enfant, du moment que ce dernier n'est pas rattaché à votre foyer fiscal.

Denormandie

De son côté, le Denormandie [2] s'applique à l'ancien, notamment où il y aura des travaux. Ce dernier dépend également de la localisation de votre lieu. Les réductions fiscales sont conséquentes : 12% du coût total de l'opération pour un engagement de location pour une durée de 6 ans, 18% pour 9 ans et enfin 21% jusqu'à 12 ans. Vous pouvez vous rendre sur le site de la loi Pinel afin de faire une simulation et voir si vous pouvez bénéficier d'un de ses avantages fiscaux.

Si vous trouvez que ces dispositifs sont contraignants, vous pourrez tout de même bénéficier d'avantages fiscaux. Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez bénéficier d'un abattement de 30% sur les loyers. Ce dernier s'élève à 50% si le logement est meublé. Vous pouvez également envisager un régime réel qui vous permettra de déduire les charges, frais de gestion, travaux ou taxe foncière de vos revenus locatifs.

Le financement d'un investissement locatif en pratique

Ce que vous devez savoir avant de faire un crédit

Lors d'un investissement immobilier vous ne devez réfléchir en terme de mensualité et de durée seulement mais en terme de cashflow généré si vous investissez dans le but de vous créez des revenus. En effet, prendre une durée longue sera trés souvent plus judicieux car cela vous permettra de générer un cashflow positif, c'est à dire que vos gains seront supérieurs à vos dépenses.

Le second élément que vous devez connaître avant de faire un crédit est votre taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus. Ce dernier prend en compte votre salaire mais également vos crédits en cours si vous en avez. Par exemple, si vous avez un salaire net de 1900 euros et que vous remboursez un crédit mensuel de 200 euros : (1900-200) x 33% = 561.

Vous ne pourrez donc pas dépasser une mensualité supérieur à 561 euros en théorie. Dans, certain cas il est possible d’aller chercher un taux d’endettement supérieur à 33% (restant à vivre suffisant, cashflow positif, etc).

Le troisième élément est le taux d'intérêt, la banque ajoute ses frais, une marge et prend en compte le risque du crédit. Toutefois, les taux sont négociables, prenez le temps de faire des simulations dans plusieurs banques afin d'avoir le taux le plus avantageux en fixant à l'avance une potentielle fluctuation du taux si dernier est variable. L'idéal étant d'obtenir un taux fixe. A partir de votre taux d'intérêt et de la durée de remboursement que vous aurez fixé, votre banquier pourra calculer le taux effectif global de votre prêt immobilier (avec les frais de dossier, les frais de garantie etc...), autrement dit le coût total réel de votre crédit.

A cela vous devrez ajouter les frais de notaire qui se situent autour de 8% du montant d'achat du bien immobilier.

Si le montant des travaux est important, pensez à prévoir le financement dans le crédit.

Quels crédits envisager pour ce type d'investissements ?

Lorsque vous envisagez un investissement locatif, plusieurs options de crédits s'offrent à vous, il est donc important de bien les connaître afin de choisir le plus avantageux :

le crédit amortissable :

Il s'agit d'un crédit classique, celui que nous connaissons tous. Vous empruntez une somme d'argent encadrée par un contrat, et l'organisme qui vous prête l'argent définit un plan d'amortissement mensuel jusqu'à la fin du remboursement. Ce crédit est négociable sur les mensualités, si vous souhaitez les baisser, votre durée de remboursement sera allongée, cependant la somme que vous devrez rembourser augmentera également. Dans l'autre sens, vous pouvez également raccourcir la durée afin de rembourser plus rapidement votre crédit avec un coût total plus faible.

Le crédit in fine :

il s'agit d'un crédit à taux fixe, non amortissable, c'est à dire que vous ne rembourserez que les intérêts et l'assurance jusqu'à la fin du crédit. A terme vous remboursez le crédit en une seule fois. Les intérêts sont calculés tout le long de votre durée de crédit, ils sont donc plus importants. Cependant il vous permet d'optimiser la fiscalité de votre investissement et d'obtenir un meilleur rendement. Il s'agit d'un crédit difficile à obtenir car il est primordial de justifier une situation financière stable sur les années à venir. Vous devrez avoir l'argent nécessaire pour rembourser le crédit en une seule fois. Cependant, cette forme de crédit se prête à l'investissement locatif ou a tout autre placement financier, notamment l'assurance vie. Il vous sera certainement demandé de verser dans un premier temps 30% de votre emprunt, assurez-vous d'avoir un rendement suffisant afin de rembourser votre crédit à la fin de l'emprunt.

Quelle banque choisir ?

Il existe de nombreuses sociétés pour financer votre achat immobilier. Comme le mentionne l'infographie du site investimmoclub.com, il en existe des dizaines : nationales (La Poste, la Caisse d'Epargne...), des spécialistes (le Crédit Foncier), des régionale (Société Marseillaise de Crédit), des assureurs (Groupama Banque), ou encore en ligne (Boursorama, ING Direct...).

Il est donc essentiel de faire des devis à différents endroits avant de prendre sa décision. Chacune d'entre elles disposent de grilles de taux variant en fonction de leurs financements, des profils, des objectifs....

Il est essentiel que vous vous renseignez sur les fluctuations des taux, puisqu'ils varient entre 15 jours et plusieurs mois en fonction des organismes. De même les taux peuvent varier d'une région à l'autre, vous pourrez alors faire des devis dans plusieurs régions afin de trouver le taux le plus attractif. Chaque banque devra analyser votre profil, plus il sera positif et plus vous aurez de possibilités pour négocier un taux d'intérêt bas. Le plus important est de faire jouer la concurrence, soit de vous-même soit en passant par un courtier.

Il faut savoir une chose : votre banque parfois ne joue pas le jeu car elle vous a déja en client. Le crédit est pour de nombreuses banques un produit d’appel pour attirer de nouveau client et leur argent. On vous demandera peut être de rapatrier vos comptes en l’échange d’un crédit immobilier intéressant.

Négocier son crédit

A partir du moment où vous signez un compromis ou une promesse de vente, vous disposez de 45 jours afin d’obtenir votre financement et donc négocier votre taux de prêt immobilier. L'un des éléments les plus important est de mettre en avant votre profil d'emprunteur afin de mettre toutes les chances de votre côté lorsque vous aurez un rendez-vous avec un banquier. Taux d'endettement, l'argent qui vous reste pour vivre après le paiement de votre mensualité, votre apport personnel qui facilitera la négociation s'il se situe au dessus de 20% de la somme de votre achat... Plus vous aurez d'argument en votre faveur et plus la négociation sera aisée.

Bien préparer votre dossier (projection financière : loyer potentiel, assurances, cashflow, taxes foncière, charges, etc) est extrêmement important. Soyez réaliste dans vos prévisions.

calcul financier immobilier
Aperçu calculs financiers Immobserver

Négocier l’assurance : la délégation d’assurance :

La négociation la plus importante se joue sur l'assurance. En effet, cette dernière peut représenter jusqu'à 30% du montant de votre crédit, d'où la nécessité de négocier une baisse. Généralement les taux d'assurance groupe se situent autour des 0,4%, cependant il arrive qu'une négociation aboutisse à 1,4%, surtout si vous êtes jeune. Réalisez plusieurs devis d'assurance avant de faire votre choix. Pour information vous pouvez choisir une assurance externe à votre banque, on appelle cela la délégation d’assurance. Cette dernière ne pourra pas la refuser si les garanties sont similaires à celles qu'elle vous a proposé. Vous pouvez donc choisir de négocier le taux dans votre banque ou bien d'en choisir une autre.

Nos conseils pour limiter les risques de l'investissement locatif

Certes investir dans l'immobilier locatif est pleins d'avantages, cependant vous devez connaître les risques afin d'anticiper si vous vous retrouvez dans une situation compliquée. L'investissement dans la pierre est très prisé, cependant il comporte des risques contrairement à une assurance-vie. En effet, il est possible de perdre de l'argent avec un investissement locatif, mais en connaissant les risques en amont, vous pourrez éviter ces problèmes.

Les différents risques concernant le locataire

Les loyers impayés

Le premier risque potentiel concerne les loyers impayés. Dans l'idéal, vous percevez un loyer qui couvre votre crédit, les intérêts, l'assurance ou bien plus encore avec les impôts sur revenus fonciers. Sauf que si votre locataire ne peut plus payer à un moment donné, vous allez quand même devoir rembourser votre crédit, ce qui sera compliqué si vous avez un autre crédit pour votre résidence principale ou si vous êtes vous même locataire.

Les dégâts matériels

Le deuxième risque concerne les dégâts matériels dans le logement. Bien souvent, le dépôt de garantie ne couvre pas tous les frais, et vous vous retrouvez donc à payer des travaux qui ne devraient pas avoir lieu. Il faudra que vous réalisiez les travaux rapidement si vous souhaitez retrouver un bon locataire par la suite. Cela peut revenir très cher en fonction des dégâts et vous perdrez du temps de location donc de l'argent.

Des solutions pour anticiper ces risques

Ces deux situations sont un véritable calvaire pour les propriétaires bailleurs, mais il existe des solutions. Vous pouvez engager une procédure pour percevoir la totalité des mensualités dues, sauf que cela prend du temps et que vous n'avez pas la garantie de tout avoir à la fin. Vous pouvez également souscrire à une assurance pour vous protéger des loyers impayés et des risques de dégradations de votre bien immobilier. Cependant vous devrez faire attention aux franchises, aux critères de sélection du locataire, aux remboursements que vous pourrez percevoir mais également sur quelle durée vous pourrez en bénéficier. La sélection du locataire est la clé pour éviter ce genre de problèmes, notamment en regardant sa situation financière et s'il s'agit de quelqu'un de sérieux. Vous pouvez également demander un garant solvant, dans ce cas-là si le locataire ne paye pas son loyer, c'est son garant qui devra rembourser, une situation délicate mais qui peut vous aider. Enfin, il est important de garder de l'argent de côté, afin d'avoir une marge qui vous permettra de payer ces imprévus dans ce genre de situation.

Les risques concernant l'argent

La vacance locative

Investir dans l'immobilier locatif c'est s'assurer un capital et percevoir de l'argent à court ou long terme. L'ennemi de cette rentabilité est donc la vacance locative, c'est-à-dire le temps de battement qu'il peut y avoir entre deux locataires. Chaque jour passé où votre logement est inhabité constitue une perte d'argent pour vous. Dès que votre locataire vous annonce son départ, vous disposez d'un à trois mois pour trouver une nouvelle personne (la durée varie si votre bien est meublé ou non). Il est essentiel que vous commenciez les recherches dès que vous êtes au courant afin d'anticiper ces jours vacants. De plus, il existe des assurances vacances locatives qui couvriront les frais si cela venait à vous arriver. Il est important que vous respectiez les prix du marché, voir de baisser légèrement le loyer afin que votre bien soit attractif. Parfois, il faut accepter de perdre un peu d'argent plutôt que d'avoir un logement vacant qui ne vous rapporte rien. Il s'agit d'une bonne solution afin de garder un locataire sur une longue durée.

Conclusion

En faisant attention à tous ses éléments, vous serez prêt à réussir le financement de votre investissement locatif. N'hésitez pas à faire des simulations, que ce soit pour votre crédit ou votre optimisation fiscale, cela prend du temps certes mais vous partirez ainsi sur de bonnes bases. Si la gestion de ce projet ne vous rassure pas, vous pouvez envisager une gestion locative. Elle peut être assurée par une agence immobilier, un syndic ou bien un notaire. La gestion de votre bien vous enlèvera beaucoup de soucis puisque l'organisme s'occupera de tout à votre place. Si les honoraires vous feront perdre du rendement (comptez 5 à 10% des loyers charges comprises), ces frais seront déductibles de vos revenus fonciers, ce qui n'est pas négligeable. Parfois il faut voir plus petit et s'assurer un peu de sérénité afin que tout se déroule parfaitement bien.


[1] https://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/tauxbanque.htm
[2] https://www.challenges.fr/immobilier/investissement-locatif-le-dispositif-denormandie-elargi-a-de-nouveaux-travaux-et-territoires_693858 [3] https://www.notaires.fr/sites/default/files/Note-de-conjoncture-immobiliere-n42-janvier-2019.pdf

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