8 stratégies pour réduire la vacance locative

8 stratégies pour réduire la vacance locative

La vacance locative représente la période pendant laquelle un bien locatif n’est pas loué. Cette période qui fait suite au départ d’un locataire, dans l’attente d’un nouveau locataire est souvent redoutée par les propriétaires puisque c’est une période sans rentrée d’argent. Afin de rentabiliser son investissement locatif, le propriétaire devra alors trouver des moyens de réduire cette vacance locative qui représente un véritable manque à gagner.

A noter :
Les calculs financiers d’Immobserver prennent en compte une vacance locative d’un mois et demi environ dans le calcul du rendement locatif de chaque annonce.

Étudier le marché immobilier

Le premier conseil est à réaliser en amont de l’achat immobilier, puisqu’il consiste à bien étudier le marché immobilier du secteur où vous envisagez d’acheter puis de louer votre bien. Pour ce fait, il convient d’aller voir les agences immobilières afin de leur demander le type de bien qui se loue le plus facilement, est-ce les studios ou les grands appartements ? Renseignez vous bien également sur le prix moyen au m² d’un bien en location (identique au vôtre) et le rapport offre/demande.

En fonction du type de bien et de la ville dans laquelle vous investissez la durée de vacance locative est différentes :

durée vacance locative
Source : FNAIM, mai 2017

Selon l’étude, le delai moyen pour louer est compris entre 15 jours dans l’agglomération de Lille à presque 72 jours dans celle de Marseille.

Le délai de location est un indicateur de la tension d’un marché. Un délai très long indique une surabondance de l’offre locative, face à une demande atone, et s’accompagne d’un taux de vacance élevé.

FNAIM

Vous pouvez par exemple, mettre une fausse annonce en location à votre loyer souhaité et voir si vous recevez de appels.

Vous pouvez également vous renseigner auprès des notaires, qui louent également des biens et vous donneront la tendance des biens les plus loués. Il conviendra donc de coller le plus possible à la demande de la ville où se trouve votre bien.

Lors de votre prospection immobilière vous devez récolter le maximum d’informations qui vous aideront ensuite à réduire votre vacance locative.

Point important d’un marché immobilier

Renseignez vous sur ces différents points :

  • Prix au m² locatif
  • Taxe d’habitation
  • Accessibilité : voiture, bus, rer, etc
  • Proximité école et commodité
  • Externalité positive
  • Externalité négative : sonore, visuel, etc

Confier votre bien à une agence immobilière

Surtout si vous résidez loin du lieu de votre location, il est préférable de confier ce bien à une agence immobilière. Non seulement les agences immobilières sont des professionnels de l’immobilier, mais l’agence sera active (question publicité/vitrine) pour présenter votre bien et le mettre en valeur. De plus, elle se déplace régulièrement afin d’organiser des visites, étudier les dossiers des locataires et répondre à leurs questions. Elle vient tient aussi informer de chacune de tout changement. L’agence immobilière s’occupe également de toutes les démarches, que ce soit la rédaction de bail ou les états des lieux d’entrée et de sortie.

Attention :
Bien choisir l’agence immobilière avec laquelle vous allez travailler car les résultats peuvent inverse à ceux souhaités.

Louer un bien en parfait état

Si cela semble logique, ce n’est pas toujours le cas. Le bien loué doit être parfaitement propre, en adéquation avec les normes sécurité et fonctionnelle. Si d’autres types de biens sont proposés à la location, les locataires choisiront toujours un lieu propre et lumineux, principalement si le rapport prix/m2 est le même.

N’hésitez pas à réparer la tuyauterie usée, des chasses d’eau non conformes et à refaire des peintures totalement défraîchies. N’hésitez pas à investir dans un mobilier moderne, si c’est un appartement meublé et une cuisine bien équipée. Une peinture blanche et neuve fera toujours plus envie qu’une peinture blanche passée tirant vers le gris. Beaucoup de jeunes n’ont plus envie d’investir dans quelques travaux de rénovation, d’autant plus, s’ils sont en location. Néanmoins, ils ont envie d’un bel intérieur, un intérieur propre qui donne envie de s’installer. Investir un peu en réparation et/ou mobilier pourra vous aider à éviter une période de vacance locative, peut-être trop longue.

Pensez à la colocation

Pour les grands appartements de type 3 pièces et plus, il ne faut pas hésiter à proposer votre bien à la colocation. De plus en plus d’étudiants souhaitent louer en colocation, mais également de plus en plus de séniors. Afin d’éviter de longues périodes de vacances locatives, il est conseillé de proposer son bien à une nouvelle forme de vie. Faites savoir dans vos annonces, ou à votre agence que vous êtes tout à fait d’accord avec la colocation, vous attirerez à coup sûr, plus de candidats-locataires !

Redéfinir votre bien immobilier

Si vous êtes propriétaire d’un bien de type studio, T1 voire T2, vous pouvez le meubler, de façon jeune et fonctionnelle, et le louer pendant l’année scolaire, d’autant plus si votre bien se situe dans une ville étudiante ou proche de la mer comme Nantes, La Rochelle, Marseille, Montpellier ou Toulouse.

Pendant la période scolaire, vous louez votre bien immobilier à des étudiants, puisque ces villes sont également des villes universitaires qui abritent de grandes écoles et université, et vous êtes ainsi sûr de trouver des locataires pendant l’année scolaire.

Pendant les mois d’été, une fois, les étudiants partis, vous pouvez louer votre bien à des vacanciers, soit à la semaine soit pour 15 jours et vous êtes ainsi également certain de le louer pendant l’été, puisque votre bien se situe en bord de mer.

Résultat, votre bien est loué toute l’année, et vous éviterez à coup sûr, des périodes de vacance locative.

Privilégier les relations avec les locataires

Une des façons de pérenniser votre bien locatif est d’entretenir des bonnes relations avec vos locataires et d’être à leur écoute. Plus les personnes se sentiront bien dans votre logement et moins ils auront envie de partir. Si votre locataire est sérieux et solvable au long terme, mieux vaut essayer de le garder le plus longtemps possible. S’il signale un besoin de réparation dans le logement, mieux vaut alors (après vérification), effectuer la réparation qu’il sollicite. S’il vous demande un petit service, mieux vaut accepter. En entretenant de bonnes relations avec votre locataire, ce dernier se sentira écouté et bien dans son logement et n’aura pas envie de partir !

Souscrire à l’assurance vacance locative

Afin de pallier à cette perte de revenus importante que représente la vacance locative, l’assurance vacance locative vous indemnisera pour cette période sans loyer. L’assurance vacance locative peut se souscrire seule ou accompagnée d’une autre assurance, comme la garantie des loyers impayés (GLI). La plupart du temps, le contrat prévoit une période de franchise allant de 1 à 3 mois sans locataire. Bien entendu, cette assurance est payante, et sa cotisation équivaut entre 1% et 1,5% du montant du loyer. Toutes les assurances étant différentes, il conviendra de bien lire le contrat avec de souscrire. L’assurance est un investissement qui peut vous sauver !

Revoir le loyer à la baisse

Si après plusieurs mois de vacance locative, vous ne trouvez toujours pas de locataire, il faut peut-être baisser un peu le prix de votre loyer. Mieux vaut un peu moins de loyers mensuel que pas de loyer du tout, d’autant plus si vous avez des crédits à rembourser. Par ailleurs, une nouvelle annonce avec un nouveau prix va attirer du monde et des nouveaux locataires dont le loyer va rentrer dans leur budget.

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