Sécuriser investissement locatif

Comment sécuriser son investissement immobilier locatif efficacement ?

Vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif ? Qu’il s’agisse de votre première acquisition ou que vous souhaitiez étendre votre patrimoine foncier, plusieurs recommandations sont à appliquer pour sécuriser votre investissement. Grâce à cet article, découvrez comment réussir votre achat immobilier. 

Risque de loyers impayés, difficultés à trouver un locataire, crainte de voir son logement détérioré… toutes ces inquiétudes sont légitimes pour un bailleur. Heureusement, il existe des solutions pour pérenniser votre investissement locatif et parer à toutes les éventualités. Encore faut-il les connaître ! Contrats d’assurance, caution solidaire, dépôt de garantie… voici la liste des conseils à suivre pour mener votre projet à son terme sans embûche.

Privilégier les immeubles de rapport ou les colocation :

Si cela est possible pour vous financièrement, pour la pérennité de votre investissement surtout si c’est un 1er investissement essayez de trouver un bien pour en faire une colocation ou un immeuble de rapport. L’idée est de faire assumer le remboursement du crédit non pas par 1 locataire mais plusieurs.

Ainsi vous aurez moins de risque que 100% des locataires ne payent pas le loyer. 

Exemple :

Vous avez 3 locataires à 500€ pour un total de 1500€ de loyer mensuel sur un immeuble de rapport. Si un locataire ne paye plus vous ne perdez “que” 500€

Idem pour la vacance locative. Il y a peu de chance, que tous vos locataires décident de partir en même temps. Exception faites, si vous prenez des étudiants d’une même école. A vous de diversifier vos locataires pour minimiser ce type de risque.

Sécurisez votre prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur

Légalement, l’assurance emprunteur d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire. Cependant, dans les faits, les organismes financiers qui acceptent de prêter sans assurance sont extrêmement rares. En effet, ce contrat vise à protéger à la fois le titulaire du crédit et l’organisme financier. Dans le cadre d’un investissement immobilier, vous pouvez ainsi vous assurer pour les risques suivants :

  • Décès ;
  • Invalidité ;
  • Incapacité temporaire de travail ;
  • Perte d’emploi.

Bon à savoir : si vous éprouvez des difficultés à vous assurer pour votre prêt immobilier, faites appel à la convention AERAS.

Comment trouver le meilleur contrat d’assurance emprunteur ?

Vous avez choisi votre banque pour votre emprunt immobilier ? Celle-ci va vous formuler une proposition d’assurance emprunteur. Sachez qu’il vous est tout à fait possible d’opter pour un contrat externe si celui-ci est jugé à minima équivalent aux garanties proposées par votre banque. Comme pour la négociation du taux d’intérêt, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Veillez néanmoins à bien étudier les propositions faites. Il est nécessaire d’être particulièrement attentif aux éléments suivants :

  • La quotité assurée pour chaque emprunteur (100 %, 75 %, 50 %…) ;
  • Les exclusions liées à certains sports considérés à risques ;
  • Les exclusions de certaines pathologies, en particulier les maladies du dos et les affections psychologiques ;
  • Les délais de carence et les franchises.

Prémunissez-vous des risques de loyers impayés

S’il est une crainte commune à tous les investisseurs immobiliers, il s’agit bien du risque d’impayés de loyers. Il est important de remarquer que le taux d’incident reste relativement faible : environ 2 à 3 % des loyers sont concernés en France. 

Cependant, la survenue de loyers impayés peut entraîner des problématiques majeures pour le propriétaire de la maison ou de l’appartement concerné : baisse des revenus, difficultés à récupérer les sommes dues, épargne insuffisante pour faire face aux échéances de crédit immobilier, etc. Des désagréments qui peuvent s’aggraver lorsque les impayés se cumulent au fil des mois. En tant que bailleur, comment se protéger d’un locataire ne réglant pas son loyer ? Deux options s’offrent à vous.

Solution n° 1 : l’assurance des loyers impayés

L’assurance des loyers impayés, parfois également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est une formule d’assurance spécifiquement dédiée à la couverture du risque d’impayé. En règle générale, le coût de cette garantie s’établit entre 2 et 4 % du loyer. Moyennant le paiement de la cotisation, la compagnie d’assurance prend à sa charge les loyers en retard ou non-versés. Avantage supplémentaire : l’organisme s’occupe de mettre en place la procédure de recouvrement et l’éventuelle expulsion du locataire. 

Solution n° 2 : le cautionnement solidaire

Pour vous couvrir contre les risques d’impayés, vous pouvez opter pour le cautionnement solidaire. Cet acte consiste à demander à une tierce personne, généralement un parent ou un proche, de se porter garant du paiement des loyers. En cas d’impayé, vous pourrez ainsi activer cette garantie et réclamer l’argent dû auprès de cette personne. Si cette garantie est entièrement gratuite, elle a néanmoins ses limites : 

  • Vous devez assumer la mise en place de la procédure de recouvrement et d’expulsion seul ;
  • Le paiement des loyers peut prendre du temps en fonction du bon-vouloir de la personne qui est caution ou de la décision du juge.

Bon à savoir : le cautionnement solidaire peut aussi être apporté par une personne morale, par exemple par Action Logement via la caution Visale.

Caution solidaire et assurance des loyers impayés : gare au cumul !

Vous êtes peut-être tenté de souscrire une assurance loyers impayés et, en parallèle, de demander un cautionnement solidaire à votre locataire. Cependant, cette pratique est interdite par la loi. Une seule exception à cette règle existe : vous pouvez cumuler les deux types de garanties si votre locataire est étudiant ou apprenti.

L’assurance propriétaire non-occupant, à quoi ça sert ?

Le jour de son arrivée dans son nouveau logement, votre locataire doit être en mesure de vous fournir une attestation d’assurance multirisque habitation. De votre côté, vous pouvez opter pour la souscription d’une assurance complémentaire : l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). 

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ?

L’assurance propriétaire non-occupant n’est obligatoire que si votre appartement ou votre maison se situe au sein d’une copropriété (responsabilité civile à minima). Il reste néanmoins fortement recommandé d’y avoir recours quelle que soit votre situation. En effet, la formule d’assurance souscrite par un locataire rencontre plusieurs limites :

  • Des garanties parfois inadaptées et/ou un contrat bas de gamme excluant certaines situations ;
  • Le risque que le contrat de votre locataire soit résilié au cours de la période de location sans que vous n’en soyez informé (non-paiement, fausse déclaration…) ;
  • Une absence de couverture lorsque votre bien immobilier est vacant.

Les garanties de l’assurance propriétaire non-occupant

L’assurance propriétaire non-occupant a pour rôle de prendre en charge un certain nombre de sinistres en fonction des garanties souscrites. Par exemple :

  • Responsabilité civile ;
  • Incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles ;
  • Vol, vandalisme, bris de glace ;
  • Assistance juridique ;
  • Indemnisation du mobilier en cas de détérioration par le locataire.

Le dépôt de garantie : définition et rôle

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire d’un logement à son arrivée dans les lieux. Le rôle de ce règlement est essentiel. En effet, lors du départ de votre locataire, vous pourrez y retenir les éventuelles sommes dues. Il peut notamment s’agir des loyers impayés, des charges, des réparations locatives, etc.

Bon à savoir : votre locataire est peut-être en mesure de faire appel à l’avance Loca-Pass, découvrez en les conditions d’accès.

Montant et restitution du dépôt de garantie : ce que dit la loi

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et doit figurer dans le contrat de bail. En tant que propriétaire, vous pouvez ainsi exiger le versement de l’équivalent de :

  • Un mois de loyer hors charges pour une location vide ;
  • Deux mois de loyer hors charges dans le cadre d’un bail d’habitation meublé.

Lorsque vous réaliserez l’état des lieux de sortie, deux cas peuvent se présenter : l’inspection peut être conforme ou non, par exemple si des dégradations sont constatées. Si l’état des lieux est conforme, vous disposez d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer tout ou partie du dépôt de garantie. En revanche, si l’état des lieux est non-conforme, ce délai est porté à deux mois.

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