LMNP ou LMP : quel statut choisir pour louer un logement en meublé ?

LMNP ou LMP : quel statut choisir pour louer un logement en meublé ?

LMNP ou LMP : ce qu’il vous faut savoir sur ces deux régimes d’imposition

Lors de la mise en location d’un logement en meublé, les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’opter pour le régime de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Caractéristiques, fonctionnement et différences entre ces deux statuts : le point.

Que vous soyez à la recherche de votre futur investissement immobilier ou que vous ayez déjà franchi le pas, il existe une multitude de questions relatives à l’investissement locatif. Parmi elles : la fiscalité. Revenus fonciers, défiscalisation immobilière, BIC… En la matière, porter son choix sur la mise en location d’un bien immobilier en meublé présente une particularité notable. Les propriétaires peuvent bénéficier de deux régimes distincts : le LMNP ou le LMP. 

LMNP et LMP : qui sont les propriétaires concernés ?

Dans le domaine financier, les acronymes sont particulièrement fréquents… et l’immobilier n’échappe pas à cette règle ! Aussi, revenons sur la signification des termes employés :

  • LMNP est l’acronyme de « Loueur en Meublé Non-Professionnel » ;
  • LMP signifie « Loueur en Meublé Professionnel ».

Bien qu’un certain nombre d’éléments les distinguent, il est important de remarquer que les régimes du LMNP et du LMP ont un point commun majeur : ils concernent uniquement les biens immobiliers loués en tant que meublés.  

Bon à savoir : bien que la location meublée soit fréquemment associée à des appartements de petites surfaces, les maisons peuvent également être concernées et ainsi profiter du régime du LMNP ou du LMP.

LMNP et LMP : par quel régime d’imposition êtes-vous concerné ?

Les propriétaires louant un ou plusieurs logements meublés peuvent être imposés selon deux statuts distincts : le LMNP et le LMP. Comment le régime fiscal est-il déterminé ? Dans un premier temps, il est important de noter que l’imposition en tant que loueur professionnel ou non-professionnel ne relève pas d’un choix du propriétaire, mais de conditions d’éligibilité. Les foyers fiscaux relevant du régime du LMP doivent obligatoirement réunir les deux conditions suivantes :

  • Les recettes de l’activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 € sur l’année civile ;
  • Ces mêmes recettes doivent excéder le total des autres revenus du ménage : salaires, pensions de retraite, revenus d’une activité indépendante, etc.

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie, le propriétaire est alors rattaché au régime du LMNP et est donc qualifié de « non-professionnel ».

Bon à savoir : les revenus fonciers pris en compte sont l’intégralité des loyers perçus, charges comprises. Par ailleurs, il s’agit de l’ensemble des recettes du foyer fiscal, et non uniquement celles du propriétaire.

4 différences entre LMNP et LMP

Pour déterminer quel régime d’imposition présente le plus d’avantages, il est nécessaire de s’intéresser à la question suivante : quelles sont les différences existantes entre professionnels et non-professionnels ? Explications.

Différence n° 1 : l’imputation des déficits 

Vous bénéficiez du statut du LMP et vos charges ont excédé vos recettes sur une année civile ? Le déficit ainsi généré peut être reporté sur l’ensemble des revenus du foyer pendant une durée maximale de 6 ans. L’avantage revient ainsi au régime du professionnel. En effet, en tant que LMNP, le déficit foncier peut être déduit pendant une période plus longue (10 ans), mais uniquement des revenus des locations meublées.

Différence n° 2 : les plus-values immobilières

Lors de la revente d’un bien immobilier, le propriétaire peut être concerné par l’imposition des plus-values. Entre LMNP et LMP, des différences doivent être relevées. 

En tant que loueur en meublé non-professionnel, la fiscalité applicable est celle des plus-values pour les particuliers. À ce titre, le logement doit avoir été détenu pendant 30 ans afin de bénéficier d’une exonération totale d’impôts sur le revenu et de prélèvement sociaux. Retrouvez les taux d’abattement en fonction du nombre d’années de détention sur le site du Service Public.

Les plus-values immobilières réalisées par un loueur professionnel sont intégralement exonérées si deux conditions sont réunies :

  • Vous exercez cette activité depuis plus de 5 ans ;
  • La moyenne des recettes de vos locations meublées sur les deux années précédentes est inférieure à 90 000 € HT.

Une exonération partielle peut être obtenue si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. Sinon, le régime des plus-values professionnelles s’applique. D’une manière générale, le régime du LMP permet de bénéficier plus rapidement et avec des conditions plus souples d’une exonération des plus-values immobilières.

Différence n° 3 : la gestion administrative

Contrairement aux éléments évoqués précédemment, l’avantage revient ici au statut du LMNP, avec quelques nuances cependant. Faisons le point.

Les loueurs professionnels doivent déclarer leurs revenus au régime réel. Cela signifie qu’il est nécessaire de tenir une comptabilité détaillée des charges réglées ainsi que des amortissements. Ce dernier point nécessite des connaissances importantes pour éviter les erreurs et les redressements fiscaux. Il est ainsi fortement recommandé de faire appel aux services d’un professionnel.

En tant que non-professionnel, deux choix s’offrent à vous pour l’imposition de vos revenus locatifs (si ceux-ci sont inférieurs à 72 600 €) :

  • Le régime du micro-BIC : vos revenus profitent alors d’un abattement forfaitaire de 50 % ;
  • Le régime réel : charges et amortissements sont déduits des revenus. 

Le régime du micro-BIC est particulièrement simple à gérer et permet au propriétaire d’effectuer seul sa déclaration de revenus. Il est ainsi possible de limiter les frais liés aux services d’un comptable. Toutefois, il ne permet pas d’optimiser sa fiscalité. Le régime réel reste généralement le régime fiscal le plus avantageux.

Bon à savoir : même en tant que LMNP, le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus dépassent le seuil des 72 600 € par an.

Différence n° 4 : l’impôt sur la fortune immobilière

Seul le statut du LMP permet une exonération de l’imposition sur un bien meublé dans le cadre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Le régime du LMNP ne permet pas l’obtention de cet avantage.

Loueur professionnel ou non-professionnel : quel est le meilleur statut ?

LMNP et LMP présentent des caractéristiques différentes. En fonction de vos revenus, de votre situation patrimoniale et de vos objectifs, l’un ou l’autre peut vous sembler plus avantageux. Une stratégie doit alors être élaborée pour tendre vers le statut de LMP ou, à contrario, pour rester LMNP. Si vous hésitez encore, établir un contact avec un professionnel peut vous permettre d’y voir plus clair. Dans ce cadre, les conseillers en gestion de patrimoine, spécialisés dans la résolution des ces problématiques, sont des interlocuteurs à privilégier.

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