Le déficit foncier en investissement locatif

Le déficit foncier en investissement locatif

Des milliers de nouveaux investisseurs se lancent chaque année dans l’investissement locatif. Cette pratique, qui consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer pour en tirer des revenus, peut procurer un rendement de 4 à 6 % en moyenne et plus pour certaines bonnes affaires (immeuble de rapport, etc). Encore faut-il utiliser les bonnes techniques pour trouver un bien immobilier rentable. Toutefois certains utilisent également ce type d’investissement afin de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Comment fonctionne le déficit foncier dans l’investissement locatif ?

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles liées à l’exploitation du bien sont supérieures aux loyers perçus pour ce même bien. Par exemple, si un bien immobilier génère 6 000 Euros de revenu brut par année fiscale, mais que les charges déductibles (non financières) s’élèvent à 8 000 Euros, un déficit foncier de 2 000 Euros pourra être déclaré.

Ce déficit foncier de 2 000 Euros sera automatiquement déduit du revenu global pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Si un déficit foncier a été déclaré, le bien immobilier concerné doit continuer à être loué durant les 3 années qui suivent la déclaration. La location doit être effective et continue.

Le bien ne pourra donc pas être vendu dans les trois années qui suivent le dernier déficit foncier.

Générer du déficit foncier

Pouvoir générer du déficit foncier à partir de ses biens immobiliers en location n’a rien de compliqué. Il suffit de bien connaître la réglementation en vigueur et de bien calculer le montant de ses charges. Tout d’abord, pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal du déficit foncier, le bien immobilier doit être soumis au régime réel. Le régime micro-foncier ne permet pas de pratiquer le déficit foncier. Le bien immobilier doit être loué nu. Un logement meublé, même non professionnel (LMNP), ne pourra pas bénéficier du déficit foncier. Ensuite, il faut savoir que seuls les biens à usage d’habitation ou transformés dans ce but peuvent donner droit au calcul du déficit foncier.

Les locaux commerciaux ou bâtiments industriels ne peuvent pas profiter de cet avantage fiscal. Enfin, si des travaux sont prévus, calculez bien le montant de ceux-ci afin qu’ils puissent dépasser le montant de vos revenus pour vous permettre de bénéficier d’un abattement sur votre revenu global.

Le déficit foncier possède plusieurs avantages intéressants :
– Il peut être cumulé avec de nombreux autres avantages fiscaux.
– Il permet d’enlever jusqu’à 10 700 Euros sur son revenu global.
– S’il est supérieur à 10 700 Euros, le montant du déficit foncier peut être reporté sur les années suivantes.

Déficit foncier : les charges déductibles, méthode de calcul

Les charges considérées comme déductibles en investissement locatif sont de deux sortes : les charges financières et les charges non-financières. Les charges non-financières sont celles liées à l’exploitation du bien, mais également les charges de copropriété, la taxe foncière et les charges liées aux travaux de réparation.

Les travaux de réparation doivent représenter une amélioration du confort ou de l’efficacité énergétique afin d’être pris en compte dans le calcul. Les charges financières correspondent aux intérêts de l’emprunt et aux frais associés.

Celles-ci seront déduites sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes tandis que les charges non-financières seront directement déduites du revenu global dans la limite de 10 700 Euros par année fiscale. Les charges financières sont d’abord déduites du revenu foncier. Elles seules ne peuvent pas être retenues pour créer un déficit foncier. Une fois les charges financières déduites, les charges déductibles non-financières sont ôtées afin de connaître le montant du déficit foncier.

Prenons le cas d’un bien immobilier qui produit 10 000 Euros de revenu brut par an. Plusieurs cas sont possibles :

  • Les charges financières sont de 8 000 Euros et les charges non-financières de 4 000 Euros. Le calcul du déficit fiscal sera le suivant : 10 000 – 8 000 = 2000 puis 2000 – 4000 = -2000. Un déficit foncier de 2 000 Euros pourra être ôté du revenu global.
  • Les charges financières sont de 11 000 Euros et les charges non-financières de 4 000 Euros. Le calcul du déficit fiscal sera le suivant : 10 000 – 11 000 = -1000. Ces 1 000 Euros pourront être ôtés d’un futur revenu foncier. Puis 0 – 4000 = -4000. Un déficit foncier de 4 000 Euros pourra être enlevé du revenu global.
  • Les charges financières sont de 11 000 Euros et les charges non-financières de 11 000 Euros. Le calcul du déficit fiscal sera le suivant : 10 000 – 11 000 = -1000. Ces 1000 Euros pourront être ôtés d’un futur revenu foncier. Puis 0 – 11 000 = -11000. 10 700 Euros seront imputés sur le revenu global de l’année fiscal. Les 300 Euros restants seront reportés sur l’année suivante (ou sur l’une des 10 années suivantes).

Le déficit foncier pour une SCI

Il est tout à fait possible d’utiliser le déficit foncier dans le but de réduire les revenus d’imposition de l’associé d’une SCI. Cette déduction est soumise à certaines conditions. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal les associés doivent être inscrits à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. Comme dans le cas des particuliers, les revenus fonciers doivent aussi relever du régime réel.

Le calcul du déficit foncier d’une SCI est le même que celui des particuliers. Les charges financières sont enlevées du revenu foncier, après quoi les charges non-financières sont déduites au restant positif (ou au zéro) pour définir le montant de l’avantage fiscal. Lorsque le calcul des revenus d’une SCI donne lieu à un déficit foncier, le partage du déficit se fait de la même façon que celui des revenus.

Optimisation du déficit foncier

Le déficit foncier peut s’associer à d’autres avantages fiscaux afin d’optimiser sa défiscalisation. Il peut par exemple être utilisé pour maximiser la déduction d’impôts offerte par la loi Pinel. La loi Pinel s’applique exclusivement dans l’investissement locatif. Elle permet au propriétaire d’un bien immobilier de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu si celui-ci s’engage à le louer nu pour une résidence principale pendant au moins 6 ans.

Dans le cas d’un investissement dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel, la réalisation de travaux pourra donner lieu à un double avantage si leur montant est suffisamment élevé. Dans cette situation, le prix d’achat du bien qui sera loué, ainsi qu’une partie des travaux, donneront lieu à une réduction des impôts grâce à la loi Pinel.

L’autre partie du montant des travaux pourra servir à calculer un déficit foncier en vue d’une déduction sur le montant du revenu global. Dans le cadre d’un achat dans de l’ancien, l’optimisation du déficit foncier peut se faire en cumulant cet avantage fiscal à celui procuré par la loi Malraux. Un bien éligible à la loi Malraux permet de déduire de 22 à 30 % du montant des travaux de votre revenu global. En plus de cette déduction, le déficit foncier pourra être retiré selon les méthodes de calcul habituelles.

Bien connaître le déficit foncier et savoir l’utiliser est indispensable lorsque l’on fait de l’investissement locatif. Si des travaux sont à prévoir, le déficit foncier et ses techniques d’optimisation permettent un abattement fiscal très intéressant, pour les particuliers comme pour les associés d’une SCI.

Familiarisez-vous vite avec les méthodes de calcul d’un déficit foncier pour savoir quelle somme vous pourrez retirer de votre revenu global pour la prochaine année fiscale.

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